나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1333 [3] 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 2층221호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 '연수초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트, 단독주택이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제2층 제219호, 제220호, 제221호로서,
(사용승인일 : 2018.02.22)
외벽 : 석재붙임 마감 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 포세린타일 마감 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(1~3) : 벽체구분 없이 일체의 ""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

전기에어컨에 의한 냉난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 평지로서 ""상업용""으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로, 북측 및 서측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(연수지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2024-05-10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-303)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-370)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-17)(연수초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 현재 219호, 220호와 벽체구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용중인 바, 입찰시 참고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

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5.1. 물건 기본정보

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7.1. 1. 기본 물건 현황

사건번호: 충주지원 2025타경1333 (3)

소재지: 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 2층 221호

용도: 근린상가

감정가: 326,000,000원

토지면적: 25.91㎡ (약 7.84평)

토지지분: 25.9097㎡ (약 7.84평)

건물면적: 55.44㎡ (약 16.77평)

건물지분: 55.44㎡ (약 16.77평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매(부동산)

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 (2018.02.22 사용승인)

토지이용상태: 가장형, 평지로서 상업용으로 이용중입니다.

7.1. 2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 형식적 경매

주의사항: 현재 219호, 220호와 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중인 바, 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

특수물건정보: 형식적 경매

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

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5.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 '연수초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

5.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다. 남측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로, 북측 및 서측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

5.1. 3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(연수지구)이며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m) 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 연수초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

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5.1. 1. 권리 분석 개요

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 등기부등본상 을1 근저당권(충북원예농업협동조합, 2018.05.11 접수, 732,000,000원)이 말소기준권리이며, 이를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

5.1. 2. 말소예정 권리 내역

* 을1: 근저당권 (충북원예농업협동조합, 2018.05.11 접수, 732,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (전북은행, 2023.05.16 접수, 318,537,142원) - 말소

* 갑6: 가압류 (충북신용보증재단, 2023.06.02 접수, 37,083,348원) - 말소

* 갑8: 압류 (충주세무서장, 2023.06.15 접수) - 말소

* 갑9: 압류 (충주시, 2023.08.03 접수) - 말소

* 갑12: 임의경매 (채무자, 2025.06.25 접수) - 본 경매 개시 결정으로 소멸 예상

5.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

5.1. 4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 명확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

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5.1. 1. 상권 특성

본 물건이 소재한 충주시 연수동은 배후 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 소비층을 확보하고 있습니다. 아토몰은 다양한 업종의 상점들이 입점하여 지역 주민들의 편의를 제공하는 복합 상업 공간으로 파악됩니다.

5.1. 2. 이용 현황

현재 본건은 219호, 220호와 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용되고 있어, 단독 운영보다는 인접 호실과의 연계성을 고려한 운영이 필요합니다. 이는 상권 내 시너지 효과를 창출할 수도 있으나, 개별적 활용이나 분할 매각 시 제약이 될 수 있는 요소입니다.

5.1. 3. 잠재적 가능성

연수초등학교 인근 지역으로, 유동인구가 꾸준히 발생할 수 있는 입지입니다. 상업용으로 이용 가능한 지역으로, 소비 및 서비스 관련 업종의 입점 시 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

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5.1. 1. 교육시설

단지 동측 인근에 연수초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.1. 2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.1. 3. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 남측 왕복 6차선 도로와 인접하여 외부와의 연결성이 좋습니다.

5.1. 4. 주변 환경

주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다. 자체적인 외부 조사 결과, 본 물건 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

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5.1. 1. 일체 이용 중인 상태

본건은 인접 호실(219호, 220호)과 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 구분등기, 개별 임대, 또는 분할 매각 시 복잡한 법적/물리적 문제를 야기할 수 있습니다.

5.1. 2. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 명도 시 협의가 필요한 사항이 있는지 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 권리 신고가 없었던 임차인이 점유하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

5.1. 3. 형식적 경매의 특성

청산을 위한 형식적 경매이므로, 채무 소멸이나 권리 이전 등 절차상 특별한 고려 사항이 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 일반 경매와 크게 다르지 않을 수 있습니다.

5.1. 4. 건물 관리 및 유지보수

집합건물의 특성상 공용 부분의 관리비 체납, 하자 보수 등에 대한 부담이 발생할 수 있습니다. 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물이나, 연식이 지남에 따라 유지보수 필요성이 증가할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

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5.1. 1. 물건 요약

본 물건은 충주시 연수동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 근린상가로, 연수초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 상권이 발달해 있습니다.

5.1. 2. 투자 가치

권리 관계가 비교적 명확하고 매각 후 소멸되는 권리가 많아 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 현재 인접 호실과 통합되어 사용 중인 점, 임대차 관계 미상이라는 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다. 이러한 부분을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

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5.1. 1. 깔끔한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 문제로 인한 분쟁 소지가 적습니다.

5.1. 2. 우수한 입지 조건

초등학교 인근에 위치하여 유동인구가 확보될 가능성이 높으며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5.1. 3. 잠재적 활용 가치

통합 운영 중인 상황을 긍정적으로 활용하거나, 향후 분할 및 개별 운영을 통해 수익성을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

5.1. 4. 시세 차익 기대

경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 입지 및 상권 분석을 통해 적정 가격 산정 시 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

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5.1. 1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 326,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 호가

* 건물의 현재 상태 및 예상되는 수리 비용

* 명도에 소요될 수 있는 시간 및 제반 비용

* 권리 분석 시 확인된 잠재적 리스크(통합 이용, 임대차 미상 등)에 대한 위험 프리미엄

5.1. 2. 권장가

제반 사항을 고려했을 때, 시세 대비 최소 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액 으로 산정해야 하며, 실제 입찰가는 투자자의 판단과 시장 상황에 따라 유동적으로 결정될 필요가 있습니다.

따라서 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (이는 단순 참고용이며, 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 기반으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.