나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1333 [2] 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 2층220호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 '연수초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트, 단독주택이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 내 제2층 제219호, 제220호, 제221호로서,
(사용승인일 : 2018.02.22)
외벽 : 석재붙임 마감 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 포세린타일 마감 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(1~3) : 벽체구분 없이 일체의 ""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

전기에어컨에 의한 냉난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 평지로서 ""상업용""으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로, 북측 및 서측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(연수지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2024-05-10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-303)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-370)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-17)(연수초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 현재 219호, 221호와 벽체구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용중인 바, 입찰시 참고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1333 (2)

소재지: 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 2층 220호

용도: 근린상가

감정가: 326,000,000원

토지 면적: 25.91㎡ (약 7.84평)

토지 지분: 25.9097㎡ (약 7.84평)

건물 면적: 55.44㎡ (약 16.77평)

건물 지분: 55.44㎡ (약 16.77평)

매각 대상: 기타

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 연수동에 위치하며, '연수초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

남측으로 왕복 6차선 도로, 북측 및 서측으로는 폭 약 7미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 5월 11일 접수된 충북원예농업협동조합의 근저당권(을1, 채권최고액 732,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 갑5(전북은행 가압류), 갑6(충북신용보증재단 가압류), 갑8(충주세무서장 압류), 갑9(충주시 압류) 및 본 경매 개시 결정(갑12, 임의경매)은 모두 소멸됩니다.

등기부상의 채무자(이경민)의 소유권 이전(갑4)은 말소기준권리보다 선순위로 보이며, 이에 따라 낙찰자는 해당 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.

집합건물 등기부 요약상 '소유권이전2번신탁등기말소'(갑3)도 확인됩니다.

등기부상 파악되는 총 채권액은 1,087,620,490원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (보증금 합계 0원).

그러나 임대관계는 미상이며, 현황 조사 시 점유자와의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 아파트, 단독주택이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

건물이 상업용으로 이용되고 있으며, 주변 도로 여건 또한 양호하여 유동인구 및 접근성을 확보할 수 있는 입지입니다.

'아토몰'이라는 상가 건물 내에 위치하고 있어, 다른 상가들과 함께 상업 지구를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 연수초등학교가 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

주변 지역은 주거 단지와 상업 시설이 조화롭게 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

철근콘크리트 구조에 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본건(220호)은 219호, 221호와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 향후 관리, 임대 또는 분할 사용 시 공부와의 일치 여부 및 별도의 공사 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다 (인수 보증금 0원이더라도 퇴거 의무가 발생할 수 있습니다).

본 건물 전체의 등록 용도는 '문화및집회시설'이나, 본건 자체는 '근린상가'로 이용되고 있는 점을 확인하였으며, 실제 이용 현황과 공부상 용도 일치를 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

외부 지도 검색 및 주변 환경 조사 결과, 보고서 작성 시점에 심각한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중심 상업지역에 위치하며, 주거단지 및 기타 상업시설과의 연계성이 좋은 입지입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 깨끗한 권리를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 여러 호실이 통합 운영되고 있다는 점과 임대 관계 미확인 부분은 투자 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

준수한 입지와 함께 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 조건입니다.

신축 건물(2018년 사용승인)로 비교적 관리가 용이하며, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

말소되는 권리가 많아 권리 인수 부담이 적습니다.

여러 호실이 통합 운영 중인 점을 활용하여, 향후 임대 또는 재분할을 통한 가치 증대 전략을 구사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 326,000,000원입니다.

인수되는 권리나 부담금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상인 점, 여러 호실이 통합 운영 중인 점 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 건물의 실제 이용 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 상세한 수익 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 답사를 통한 상세 조사와 전문가의 도움을 받아 합리적인 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.