나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56265 [4] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 ""양지4리새마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2023.09.18)
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

다세대 주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양지리 747-1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 붙어있음
2. 2025. 8. 8.자에 김태훈으로 부터 94,844,500원의 유치권 신고서(배당요구신청서)가 제출되었으나, 2026 2. 9.자에 신청채권자로 부터 유치권배제신청가 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56265 (4)

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

토지면적: 113.55㎡ (약 34.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

특이사항: 유치권, 공동담보

특수물건정보: 유치권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 '양지4리새마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접하고 있습니다.

* 주변 환경 분석: 검색 결과, 용인시 처인구 지역은 일부 산업단지 및 개발 계획이 있으나, 본 물건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 전반적으로 생활폐기물 소각장 등 시설 확충 논의가 있으며, 이는 지역에 따라 민감한 사안이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2023-10-20)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (박근관)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사) - 말소기준권리

* 압류 (용인시청) - 말소예정

* 가압류 (김태훈) - 말소예정

* 가압류 (이용길) - 말소예정

* 임의경매개시결정 (광주농업협동조합) - 말소예정

* 근저당권 공동담보 (스마트세무법인) - 말소예정

* 가압류 (주식회사포스트건설산업) - 말소예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

* 유치권 분석:

* 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있습니다 [주의사항 1].

* 2025년 8월 8일 김태훈으로부터 94,844,500원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 2026년 2월 9일 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었습니다 [주의사항 2]. 이는 유치권의 효력 및 존속 여부에 대한 다툼이 있음을 시사합니다.

* 등기부채권 총액: 2,062,839,248원

4. 상권분석

* 주변 시세:

* '양지라클라움'은 2023년 9월 사용승인된 신축 건물입니다.

* 주변 유사 신축 빌라/다세대 주택의 경우, 전용면적 약 59.52㎡(약 18평) 매물이 2026년 3월 약 12,800만원에 거래된 사례가 있습니다 [최근 매매 JSON 정보 1, 2]. 이는 평당 약 710만원 수준입니다.

* 다른 사례로, 약 45.3㎡(약 13.7평) 매물이 2026년 3월 약 9,500만원에 거래된 사례도 있습니다 [최근 매매 JSON 정보 3]. 이는 평당 약 690만원 수준입니다.

* 신축 빌라 분양 정보에 따르면, 1억 후반에서 2억 중반대의 분양가로 거래되는 단지도 있습니다.

* 본 건의 감정가는 281,000,000원으로, 이는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 최근 거래된 오래된 건물(2002년, 1991년 준공)의 시세와는 상당한 차이를 보입니다 [최근 매매 JSON 정보 1, 2, 3]. 감정가는 신축 건물의 특성을 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 양지초등학교(약 1.075km), 용동중학교(약 1.112km)가 소재합니다.

* 편의시설: 주위는 아파트, 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대이며, 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나 일반적인 주거지역의 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 영동고속도로 양지IC에서 자차 약 10분 거리에 위치하여 광역 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 김태훈씨가 약 94,844,500원의 유치권을 신고하였으나, 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되어 법적 다툼이 예상됩니다. 유치권의 성립 여부 및 최종 확정 금액에 따라 낙찰자의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현수막이 부착되어 있어 현황 파악이 필요합니다 [주의사항 1, 2].

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있어 경매 절차 진행 시 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 낮은 거래가 대비 높은 감정가: 제공된 최근 매매 정보(오래된 건물 기준) 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 반영에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 본 건은 2023년 신축 건물이라는 점에서 감정가의 합리성을 추정해 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 처인구 양지면에 위치한 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2023년에 신축된 건물이라는 점에서 자산 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다. 그러나 약 9,484만원에 달하는 유치권 신고액과 이로 인한 법적 분쟁 가능성은 매우 큰 리스크 요인입니다. 해당 유치권 문제가 어떻게 해결되는지에 따라 낙찰가의 적정성이 크게 달라질 수 있습니다. 공동담보 물건인 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 지역 내 위치하여 생활 편의성이 있으며, 주요 도로 및 IC 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 가능성 및 신축 건물로서의 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 281,000,000원입니다. 제공된 주변 최근 매매 정보는 주로 오래된 건물(2002년, 1991년 준공)을 기준으로 하며, 평당 약 690만원 ~ 710만원 수준의 시세를 보입니다. 본 건은 2023년 신축 건물임을 감안할 때, 이보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

주요 리스크 요인인 유치권(약 9,484만원 신고)의 처리 결과에 따라 낙찰가의 적정성이 크게 달라질 수 있습니다. 유치권이 전부 인정될 경우, 이를 인수하거나 해결하기 위한 추가 비용이 발생하므로 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시 : 감정가의 70% 수준인 약 196,700,000원

* 적정 수준 접근 시 : 감정가의 75% 수준인 약 210,750,000원

* 공격적 접근 시 : 감정가의 80% 수준인 약 224,800,000원

이 가격대는 유치권 금액을 일부 고려한 범위이며, 유치권의 최종 확정 금액 및 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 특히, 유치권 배제 신청이 접수된 만큼, 법원의 판단을 주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.