나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56265 [5] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 ""양지4리새마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2023.09.18)
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

다세대 주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양지리 747-1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 붙어있음
2. 2025. 8. 8.자에 김태훈으로 부터 94,844,500원의 유치권 신고서(배당요구신청서)가 제출되었으나, 2026 2. 9.자에 신청채권자로 부터 유치권배제신청가 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56265 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주농업협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1, 양지라클라움 3동 1층 102호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 113.55㎡ (약 34.34평)

토지지분: 113.55㎡ (약 34.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

건물지분: 69.7974㎡ (약 21.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 273,000,000원

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지4리새마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지4리새마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

소재지 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 10월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (1,440,000,000원) 입니다.

* 본 경매개시결정 (2025타경56265) 및 그 이전의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 2,062,839,248원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건은 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 미확정일자 정보 누락으로 인해 주의 요망)

1.2. 3.유치권 분석

* 현장에서 유치권 행사 중이라는 현수막이 확인되었습니다.

* 2025년 8월 8일, 김태훈으로부터 94,844,500원의 유치권 신고서가 제출되었습니다.

* 이후 2026년 2월 9일, 신청채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었습니다.

* 법원의 판단에 따라 유치권의 존부 및 인수 여부가 결정될 사안입니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

1.2. 4.인수 가능한 권리

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 부분 참조)

* 다만, 유치권 신고가 접수되었고 현장에서 유치권 행사가 확인되었으므로, 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 부동산 거래 동향

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 경기 용인시 처인구 양지읍 양지리 620-6 (별빛마을(가동), 2002년 건축, 전용면적 59.52㎡) : 2026년 3월 3일-4일 거래, 128,000,000원 (약 711만원/평)

* 경기 용인시 처인구 양지읍 양지리 618-5 (봉림주택(2동), 1991년 건축, 전용면적 45.3㎡) : 2026년 3월 3일 거래, 95,000,000원 (약 693만원/평)

1.3. 2.시세 분석

본건의 감정가는 273,000,000원으로, 건물면적 기준 평당 약 1,293만원입니다.

제공된 주변 매매 정보는 본건보다 연식이 오래된 다세대 주택으로, 평당 거래가가 약 693만원 ~ 711만원 수준입니다.

본건(양지라클라움)은 2023년 9월 사용승인된 신축 건물로, 주변의 오래된 건물 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 신축 건물의 높은 품질과 신축성을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 판단될 수 있으나, 인근 신축 다세대 주택의 실거래가를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 3.혐오시설 조사

* "용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 주변 혐오시설" 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않습니다. 주변 환경은 주거지대, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 나타납니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주요 편의시설

* 주변에 학교, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 양지면 소재지의 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 2.건물 상태

* 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 4층 건물이며, 2023년 9월 18일 사용승인되었습니다.

* 내외벽 마감 상태는 석재붙임, 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 양호한 상태로 보입니다.

* 냉난방, 위생, 전기, 소화, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 김태훈이 신고한 유치권(94,844,500원)이 법원에서 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으며, 이는 예상 입찰가를 높이는 요인이 됩니다. 현수막 설치는 유치권 행사가 실질적으로 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 신축 건물 대비 감정가: 제공된 과거 실거래가와 비교 시, 신축 건물로서의 가치는 반영되었으나, 향후 시장 상황에 따라 조정 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 준보전산지 등 일부 제한사항이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2023년 사용승인) 다세대주택으로, 위치 및 건물 자체의 상태는 양호한 것으로 평가됩니다. 그러나 유치권 신고 및 현장 확인이라는 중대한 리스크가 존재하며, 이는 본 건의 낙찰 및 명도 과정에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 유치권의 존부 및 인수 여부에 대한 법원 결정이 중요하며, 이와 관련하여 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 사용에 대한 권리가 보장됩니다.

* 지역 잠재력: 경기도 용인시 처인구는 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 기반 분석

* 건물 전용면적: 약 21.11평

* 감정가: 273,000,000원 (평당 약 1,293만원)

* 주변 유사 연식 건물 시세: 약 690만원 ~ 710만원/평

신축 건물임을 감안하면 감정가 대비 평당 가격은 합리적일 수 있습니다.

다만, 유치권 문제로 인해 실제 거래가 대비 할인된 가격으로 접근해야 할 가능성이 높습니다.

1.8. 2.입찰가 산정

유치권 신고액(94,844,500원)과 감정가, 주변 시세, 그리고 신축 프리미엄을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

유치권이 인수된다고 가정하고, 감정가의 80% 수준에서 시작하여 유치권 신고액을 더하는 방식 또는 주변 시세 대비 신축 프리미엄을 반영한 가격에서 유치권 리스크를 고려하여 할인하는 방식을 적용할 수 있습니다.

* 감정가: 273,000,000원

* 신축 건물임을 감안한 적정 시세 (평당 1,000만원 적용 시): 21.11평 * 1,000만원/평 = 211,100,000원

* 유치권 신고액: 94,844,500원

유치권 인수 가능성을 매우 보수적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 하는 유치권 금액을 제외한 순수 물건 가치에 접근하는 것이 합리적입니다.

만약 유치권이 인정될 경우, 낙찰자는 감정가 외에 유치권 금액을 추가로 부담하게 됩니다.

따라서, 순수 물건 가치 (신축 기준 시세) + 유치권 신고액 정도를 최대치로 고려하거나, 혹은 물건 가치에서 유치권 리스크에 따른 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근:

최근 거래된 오래된 건물의 평당 시세(약 700만원)를 기준으로, 본 건 신축 프리미엄을 약 20~30% 정도 가산한다고 가정 시:

평당 850만원 ~ 910만원 수준.

21. 11평 * 850만원/평 = 179,435,000원

21. 11평 * 910만원/평 = 192,101,000원

여기에 유치권 금액을 고려하거나, 혹은 유치권의 불확실성 때문에 더 낮은 가격에 입찰해야 합니다.

유치권 배제 신청이 접수된 점은 긍정적이나, 현수막이 걸려있다는 점은 주의가 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서, 유치권 관련 진행 상황 및 법원 결정을 확인하며 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

만약 유치권이 확실히 인수되지 않는다고 판단될 경우, 신축 프리미엄을 감안하여 220,000,000원 내외까지도 고려해볼 수 있습니다.

하지만 현재 정보로는 유치권 리스크가 매우 커, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.