나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56265 [6] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 ""양지4리새마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2023.09.18)
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

다세대 주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양지리 747-1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 붙어있음
2. 2025. 8. 8.자에 김태훈으로 부터 94,844,500원의 유치권 신고서(배당요구신청서)가 제출되었으나, 2026 2. 9.자에 신청채권자로 부터 유치권배제신청가 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경56265 (6)

2.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56265 (6)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1, 양지라클라움3동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 273,000,000원

* 토지면적: 113.55㎡ (약 34.35평)

* 건물면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

* 건물명: 양지라클라움

* 사용승인일: 2023년 09월 18일

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

* 주요 특이사항: 유치권, 공동담보

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지4리새마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(양지리 747-1)는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서 1000M)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지 등에 해당됩니다.

* 주변시설: 본건 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 있으며, 일부 공업시설이 혼재되어 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 환경 관련 제한 사항이 다수 존재합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2023년 10월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,062,839,248원입니다.

* 주요 등기사항:

* 소유권 보존: 박 (2023-10-20)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (1,440,000,000원, 2023-10-20) - 말소기준

* 압류: 용인시청 (2025-02-24) - 말소

* 가압류: 김 (77,948,000원, 2025-03-25) - 말소

* 가압류: 이 (31,106,290원, 2025-05-22) - 말소

* 임의경매: 광주농업협동조합 (960,930,297원, 2025-05-30) - 말소

* 근저당공동담보: 스마트세무법인 (67,200,000원, 2025-07-15) - 말소

* 가압류: 주식회사포스트건설산업 (446,584,958원, 2025-12-03) - 말소

* 인수되는 권리: 등기사항은 모두 말소될 예정이나, 본건의 경우 유치권 신고가 존재하여 주의가 필요합니다.

* 유치권: 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있습니다. 2025년 8월 8일 김 로부터 94,844,500원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 2026년 2월 9일 신청채권자(광주농업협동조합)로부터 유치권 배제 신청이 접수되었습니다. 유치권의 성립 여부 및 매각으로 소멸되는지 여부는 법원 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계는 현장 조사 등을 통해 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

2.

* 주변 시세:

* 최근 2026년 3월 거래된 인근 "별빛마을(가동)"의 59.52㎡ (약 18평) 면적의 다세대주택이 128,000,000원에 매매되었습니다. (평당 약 711만원)

* 동일 시점, 인근 "봉림주택(2동)"의 45.3㎡ (약 13.7평) 면적의 다세대주택이 95,000,000원에 매매되었습니다. (평당 약 693만원)

* 건물 특성 대비 시세: 본건은 2023년 신축 건물로, 제시된 주변 거래 사례(1991년, 2002년 준공)보다 건물이 현저히 신축이며 면적 또한 69.80㎡ (약 21.11평)으로 더 넓습니다. 신축 연식과 면적을 고려할 때, 감정가 273,000,000원(평당 약 1,293만원)은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 유치권 문제로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재된 주거지역으로, 조용하면서도 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 교육 시설: 양지초등학교, 양지중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 유치권 관련: 김 의 유치권 신고액(94,844,500원)이 존재하며, 이 유치권이 최종적으로 매각으로 소멸되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 신청채권자의 유치권 배제 신청이 접수되어 있으나, 그 결과는 미지수입니다.

* 법적 제약: 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역, 준보전산지 등 환경 및 개발 관련 제한사항이 다수 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 인근 구형 다세대주택의 거래 사례와 비교할 때 감정가가 높게 책정된 측면이 있으나, 이는 신축 건물임을 감안한 것으로 보입니다. 다만, 유치권 리스크를 고려하면 실제 거래가는 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 2023년 신축된 비교적 최신 건물의 다세대주택으로, 용인시 처인구 양지면의 주거지대에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 유치권 신고가 존재한다는 점입니다. 신청채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 그 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있어 철저한 법적 검토가 필요합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 합리적인 가격으로 취득한다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축 건물: 2023년에 사용 승인된 최신식 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 개선 가능성: 주거지대 형성 및 주변 개발 가능성을 고려할 때 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 유치권이라는 강력한 리스크 요인으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 273,000,000원입니다. 최근 인근의 구형 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본건은 신축이라는 점에서 감정가가 합리적인 것으로 판단됩니다. 그러나 94,844,500원의 유치권 신고액이 존재하며, 이 유치권이 매각 후에도 인수될 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 신청채권자의 유치권 배제 신청이 접수되어 있어 결과 귀추를 지켜보아야 하나, 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

유치권의 존재 및 불확실성을 고려할 때, 감정가의 70% 수준인 약 191,100,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 유치권 부담 발생 가능성을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원의 유치권 관련 판단 결과와 현장 조사를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

유의사항: 본 분석은 제공된 자료를 기반으로 하며, 실제 현장 조사 및 전문가의 법률 자문을 통해 최종 의사결정을 내리시길 권장합니다. 특히 유치권의 처리 결과에 따라 물건의 최종 취득 비용이 크게 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.