나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56265 [2] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 ""양지4리새마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2023.09.18)
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

다세대 주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양지리 747-1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 붙어있고, 401호의 출입문에 유치권행사 중이라는 문구가 부착되어 있음
2. 2025. 8. 8.자에 김태훈으로 부터 94,844,500원의 유치권 신고서(배당요구신청서)가 제출되었으나, 2026 2. 9.자에 신청채권자로 부터 유치권배제신청가 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56265 (2)

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 6천만원 (360,000,000원)

토지면적: 113.55㎡ (약 34.35평)

건물면적: 69.80㎡ (약 21.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지4리새마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 사용승인일 2023년 9월 18일.

이용상태: 다세대주택임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지.

3. 권리분석

채권자: 광OOOOOOO

총 채무액: 약 20억 6천 2백만원 (2,062,839,248원)

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,440,000,000원)

기타 권리: 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2025년 6월 4일

* 배당신고일자: 2026년 4월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항 (유치권):

* 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있으며, 401호 출입문에도 동일한 문구가 부착되어 있음.

* 2025년 8월 8일 김태훈으로부터 94,844,500원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 2026년 2월 9일 신청채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었음. 유치권 성립 여부는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

주변 시세: 최근 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택 실거래가는 면적 45.3㎡~59.52㎡ 기준으로 약 9천 5백만원 ~ 1억 2천 8백만원 수준임.

본건과 비교: 본건(69.80㎡)은 비교 대상 물건보다 면적이 크고, 건축 연도가 2023년으로 매우 신축임. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으나, 신축임을 감안하면 동일 면적 대비 높은 가치를 기대할 수 있음.

감정가 대비 시장 시세: 본건의 감정가(3억 6천만원)는 최근 거래된 인근의 오래된 다세대주택 시세보다 상당히 높게 책정되어 있음. 이는 본건이 신축이라는 점을 반영한 것으로 보이나, 실제 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 양호함.

토지이용계획: 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등 다수의 규제가 적용되어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

유치권 문제: 현재 유치권 행사 중이라는 표식이 확인되어 실제 유치권 성립 시 추가적인 법적 분쟁이나 인수 부담이 발생할 수 있음. 유치권 배제 신청이 접수되었으나, 최종 결과에 따라 리스크가 달라짐.

높은 감정가: 인근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 제약이 있을 수 있음.

지역적 특성: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한 사항이 있어 개발이나 활용에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 깨끗한 다세대주택으로, 면적이 양호하여 잠재적 가치가 높음.

하지만, 현재 유치권 행사 중이라는 점과 인근 실거래가 대비 높은 감정가는 주요 리스크 요인으로 작용함.

임차인은 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상되나, 유치권 문제는 명확히 해결해야 할 과제임.

신중한 접근이 필요한 물건으로, 유치권 관련 법적 절차 및 결과 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 준공으로 건물이 신축이라 향후 유지보수 비용이 적고 상품성이 우수함.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행 시 명도 저항이 적을 것으로 예상됨.

양지면 지역의 잠재력: 용인시 내에서도 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

종합적인 분석 결과, 본건은 높은 감정가와 유치권이라는 중대한 리스크를 안고 있음.

최근 거래된 인근 오래된 다세대주택의 면적당 가격(약 210만원/㎡)과 본건의 신축(2023년) 및 면적(69.80㎡)을 고려할 때, 유치권 등 리스크가 없을 경우 시장 가치는 대략 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 추정할 수 있음.

그러나 본건은 유치권 행사 중이라는 표식이 명확하며, 이에 대한 법적 분쟁 가능성이 남아있음. 이러한 리스크는 입찰가를 결정함에 있어 감정가(3억 6천만원) 대비 상당한 할인율을 적용해야 함을 시사함.

통상적으로 유치권 등 중대한 권리상 하자가 있는 물건의 경우, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 일반적임.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 60~70% 수준인 2억 1천 6백만원에서 2억 5천 2백만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

추천 입찰가: 2억 2천만원 (220,000,000원)

입찰가 산정 시 유의사항: 최종 입찰가는 유치권 문제의 해결 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토 후 결정해야 하며, 상기 금액은 참고용임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.