나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56265 [3] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 ""양지4리새마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2023.09.18)
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

다세대 주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양지리 747-1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 붙어있음
2. 2025. 8. 8.자에 김태훈으로 부터 94,844,500원의 유치권 신고서(배당요구신청서)가 제출되었으나, 2026 2. 9.자에 신청채권자로 부터 유치권배제신청가 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경56265 (3)

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1, 양지라클라움3동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주농업협동조합 (광OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물상세정보

건물면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

건물지분: 69.7974㎡ (약 21.11평)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2023년 09월 18일

건물내역: 외벽 석재붙임 등, 내벽 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등, 바닥 타일깔기 등, 창호 하이샷시.

설비내역: 냉난방, 위생, 전기, 소화, 승강기 설비 구비.

1.3. 토지상세정보

토지면적: 113.55㎡ (약 34.35평)

토지지분: 113.55㎡ (약 34.35평)

토지이용상태: 완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지4리새마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통여건

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용 편익은 보통임.

2.3. 토지이용및도로

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지.

인접도로상태: 단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및총채권액

말소기준권리: 2023년 10월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 1,440,000,000원).

등기부채권총액: 2,062,839,248원 (본 경매 절차에서 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됨)

3.2. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 등기부상 확인되지 않음)

3.3. 임차인현황

* 임차인: 박인봉

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없으며, 해당 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

3.4. 특이사항(유치권등)

* 유치권:

* 2025년 8월 8일, 김태훈으로부터 94,844,500원의 유치권 신고서가 제출되었음.

* 2026년 2월 9일, 신청채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었음.

* 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있어, 실제 유치권의 존부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필수적임. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 부담해야 할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

본건이 위치한 양지면 양지리는 주거지대와 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 자체적인 생활권을 형성하고 있음. "양지4리새마을회관" 인근에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

4.2. 최근실거래가분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 실거래가는 다음과 같음.

* "별빛마을(가동)" (2002년식, 59.52㎡): 2026년 3월 128,000,000원 (평당 약 711만원)

* "봉림주택(2동)" (1991년식, 45.3㎡): 2026년 3월 95,000,000원 (평당 약 693만원)

본건은 2023년 사용승인된 신축급 건물로, 건축 연식을 고려할 때 주변 거래 사례보다 높은 가치를 가질 수 있으나, 제공된 시세 정보만으로는 정확한 시장 가치 판단에 한계가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거편의시설

주변에 근린생활시설 및 학교가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보임.

5.2. 교통이용편의성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 가능한 수준임.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적리스크(유치권)

신고된 유치권의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소임. 유치권의 존부, 성립 요건 충족 여부, 배제 신청 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생할 수 있으며, 이는 명도 및 재산권 행사에 큰 장애물이 될 수 있음. 유치권 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 기타리스크(토지이용규제)

본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 규제를 받고 있음. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있는 요소임.

7. 종합의견

본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 그러나 9천만원이 넘는 유치권 신고와 이에 대한 배제 신청이 진행 중인 상황은 매우 중대한 불안 요소임. 유치권 문제가 명확히 해결되지 않은 상태에서의 입찰은 높은 위험을 수반하므로, 투자자는 유치권의 법적 효력 및 인수 가능성 여부를 철저히 분석하고, 전문가와 상담 후 신중하게 접근해야 함.

8. 투자포인트

* 신축급 건물로서 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

* 유치권 문제가 원만히 해결될 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 회수 가능.

9. 예상입찰가

임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없음.

주요 고려 사항:

* 감정가: 281,000,000원

* 주변 시세 (2002년, 1991년식 기준): 평당 약 700만원 내외

* 본건 건물 면적 (69.80㎡, 약 21.11평) 기준, 감정가 평당가: 약 1,331만원 (주변 시세 대비 높음)

* 신고된 유치권 금액: 94,844,500원

최근 실거래가 수준과 본건의 신축임을 감안할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있음. 그러나 유치권 문제의 미해결이 큰 위험 요소로 작용하므로, 보수적인 접근이 필요함.

* 유치권 문제가 완전히 해결되고 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 상황을 가정할 경우: 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 225,000,000원 ~ 253,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 유치권의 법적 효력 및 인수 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근할 경우: 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 169,000,000원 ~ 197,000,000원 범위에서 신중하게 고려해야 합니다.

종합적으로, 유치권의 불확실성을 감안하여 170,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 유치권 전문가의 면밀한 법적 분석과 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.