나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56537 [3] 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노을중앙공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 중 2층 210호, 211호, 212호로서,
외벽: 화강석 타일 및 몰탈위 페인팅 등
내부: 페인팅 마감.
창호: 페어글라스 등
(사용승인일 : 2022-03-24)

이용상태

본건 기호 (1 ~ 3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역(송산그린시티)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기 있음(금지사항등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56537 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FW2503유동화전문유한회사)

채권액: 754,551,391원 (임의경매개시결정 기준)

감정평가서 작성일: 2026년 4월 9일

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층 212호

건물 사용승인일: 2022년 3월 24일

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설, 사무소)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

현재 이용상태: 공실 상태

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 472,000,000원

토지 면적: 15.52㎡ (약 4.70평)

토지 지분: 15.5224㎡ (약 4.70평)

건물 면적: 62.42㎡ (약 18.88평)

건물 지분: 62.425㎡ (약 18.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "수노을중앙공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재합니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역(송산그린시티), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FW2503유동화전문유한회사)

경매구분: 부동산임의경매

채권 최고액 (말소기준권리): 우리은행 근저당 876,000,000원 (2024년 2월 1일 접수)

3.2. 등기부 요약 (말소 기준 권리 포함)

말소기준권리는 우리은행의 근저당 (2024년 2월 1일 접수, 876,000,000원)입니다. 이 근저당을 포함한 을구의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

그 외 갑구에는 소유권이전 (박웅배, 2024년 2월 1일 접수, 매매 금408,610,997원), 신탁등기말소 (홍미경, 2024년 2월 1일 접수), 임의경매개시결정 (에프더블유2503유동화전문유한회사, 2025년 6월 23일 접수, 754,551,391원), 압류 (동화성세무서장, 2025년 10월 10일 접수), 압류 (당진시, 2026년 1월 14일 접수) 등이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 876,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김숙영

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 8월 13일

확정일자: 2024년 8월 13일

배당신고일자: 2025년 8월 20일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요: 없음)

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기 있음 (금지사항등기)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업 시설

본 건은 제2종근린생활시설(사무소)로 공부상 등재되어 있으며, 주위에는 오피스텔, 상업용 건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 혼재하여 있습니다. 송산그린시티 개발 사업 지역에 포함되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 4층, 지상 10층 중 2층 212호입니다. 외벽은 화강석 타일 및 페인팅 마감, 내부는 페인팅 마감, 창호는 페어글라스로 시공되었습니다. 2022년 3월 24일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설 (설비 내역)

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주거/상업 환경

"수노을중앙공원"과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 주변 지역은 주거 및 상업시설이 복합적으로 개발되고 있습니다. 송산그린시티의 개발 계획에 따라 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항 및 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로, 소유권 이전 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

가장 큰 주의사항은 대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기)가 존재한다는 점입니다. 이는 토지 소유권 또는 사용 권한에 대한 법적 이슈가 있을 수 있음을 시사하며, 입찰 전 반드시 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 미상 정보

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

6.3. 공실 상태

건물 기준시점 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 창출이 가능하나 신규 임차인 확보에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물에 속하며, 송산그린시티 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 매각으로 인해 소멸되는 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 대지권 관련 말소별도등기(금지사항등기)와 같은 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 송산그린시티 개발 지역 내 입지로 미래 가치 상승 기대

* "수노을중앙공원" 인접으로 쾌적한 환경

* 인수되는 권리 부담이 적음 (임차인 대항력 없음, 말소기준권리 이하 소멸)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 472,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 낙찰가격을 산정할 수 있습니다.

하지만 대지권 관련 말소별도등기(금지사항등기)와 같은 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크를 감안한 예상 입찰가는 350,000,000원에서 400,000,000원 사이로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.