나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56537 [2] 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노을중앙공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 중 2층 210호, 211호, 212호로서,
외벽: 화강석 타일 및 몰탈위 페인팅 등
내부: 페인팅 마감.
창호: 페어글라스 등
(사용승인일 : 2022-03-24)

이용상태

본건 기호 (1 ~ 3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역(송산그린시티)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기 있음(금지사항등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56537 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층211호

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)

이용상태: 기준시점 현재 공실 상태

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

토지지분: 7.0419㎡ (약 2.13평)

건물면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물지분: 28.32㎡ (약 8.57평)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 중 2층 210호, 211호, 212호

외벽: 화강석 타일 및 몰탈위 페인팅 등

내부: 페인팅 마감

창호: 페어글라스 등

사용승인일: 2022년 03월 24일

1.5. 감정가

감정가: 214,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "수노을중앙공원" 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본건은 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 송산그린시티

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 특수지역(송산그린시티), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024-02-01 접수, 876,000,000원)

경매개시결정: 에프더블유2503유동화전문유한회사 (2025-06-23 접수, 754,551,391원)

압류: 동화성세무서장 (2025-10-10 접수), 당진시 (2026-01-14 접수)

소유권 이전: 박웅배 (2024-02-01 접수)

신탁등기말소: 홍미경 (2024-02-01 접수)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김미소

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-03-05

* 확정일자: 2024-03-06

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 지상권은 말소되지 않을 수 있으나, 해당 물건에는 관련 정보가 없습니다.)

3.4. 특이사항

* 주의사항: 대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기 있음 (금지사항등기)

* 물건명세서 참고사항: 대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기 있음 (금지사항등기)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 새솔동은 송산그린시티 개발의 일환으로 조성된 신도시 지역으로, 주위에는 오피스텔, 상업용 건물, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. "수노을중앙공원"이 인근에 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 송산그린시티는 2030년 완공을 목표로 관광, 레저, 산업, 주거 기능이 복합된 미래형 도시로 개발 중입니다.

4.2. 업종 적합성

일반상업지역에 위치하며, 인근에 오피스텔 및 주거단지가 있어 근린생활시설로서의 기본적인 수요가 예상됩니다. 현재는 공실 상태로, 향후 송산그린시티 개발에 따른 유입 인구 증가를 고려한 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공원: "수노을중앙공원"이 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 기타: 새솔동은 신규 택지개발지구로, 편의시설 및 상업시설이 점진적으로 확충될 것으로 보입니다. 새솔119안전센터가 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 개발 현황

* 송산그린시티 개발: 현재 동측 지구(새솔동 포함) 입주가 진행되었으며, 남측 및 서측 지구 개발이 순차적으로 진행 중입니다. 향후 화성국제테마파크 조성 등 대규모 개발이 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태이며, 임대차 관계 또한 미상으로 확인되어 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

6.2. 등기부상 특이사항

* 대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기)가 존재합니다. 이는 토지 등기부상에 건물등기와 다른 별도의 등기가 있다는 것을 의미하며, 대지권의 일체성을 해칠 수 있는 잠재적 위험이 될 수 있습니다. 이러한 등기는 소유권 이전 시 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 등기부 내용을 면밀히 확인하고 전문가와 상담이 필요합니다. 경우에 따라서는 경매 절차에서 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이나, 최근 2년간의 개발 및 입주 상황을 고려할 때 상권 형성 초기 단계일 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 채권 매각 과정에서 발생할 수 있는 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송산그린시티 개발의 중심 축 중 하나인 새솔동에 위치한 신축 상가(사무소)로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 송산그린시티 개발이 본격화되면서 관련 인프라 및 배후 수요가 점차 증가할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 가장 큰 리스크 요인인 '대지권 토지의 말소별도등기(금지사항등기)'에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이 등기의 성격과 매수 후 인수 여부, 말소 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송산그린시티 개발 호재: 대규모 개발 사업에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 입지: 일반상업지역 내 위치 및 송산그린시티 동측지구의 중심 상권 가능성.

* 경매 낙찰을 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 물건의 감정가 214,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 상태, 그리고 가장 중요한 '대지권 토지 말소별도등기' 리스크 요인을 면밀히 고려해야 합니다. 해당 리스크의 심각성 및 해결 가능성에 따라 입찰가를 결정해야 하며, 일반적으로는 감정가 이하에서 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. 정확한 투자 결정은 현장 방문 및 전문가와 심층 상담 후 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.