나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30456 [1] 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-125 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,3은 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 소재 테라로서 북측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3은 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

소규모로 조성된 전원주택 단지 내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2,4는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,

외 벽 : 벽돌 및 석재 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 이중창 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30456 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-125

용도: 단독주택

감정가: 437,459,960원

토지면적: 287.00㎡ (약 86.82평)

건물면적: 141.24㎡ (약 42.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 공동담보, 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 2층

건물 사용승인일: 2023년 08월 18일 (건축물대장상)

2. 입지조건

주위 환경: 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리, 순수 농촌지대이며 소규모 전원주택 단지 내 위치.

교통상황: 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통 수준임.

도로상태: 소규모로 조성된 전원주택 단지 내 도로와 접해 있음.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한 구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

등기부상 권리 내역 요약:

* 말소기준권리: 2023년 09월 05일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을19)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수주의 권리: 없음 (임차인 인수 보증금 합계 0원).

* 총 채권액: 약 689,100,000원.

* 기타 권리: 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 건물에 대한 임대관계는 미상으로, 실제 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

주변 시세 정보:

* 인근 '학산로얄빌라'(연립주택, 2015년식, 641-106번지)가 2025년 11월 165,000,000원에 거래된 사례가 있음 (전용면적 84.75㎡).

* 해당 물건은 단독주택으로, 연립주택과의 직접적인 시세 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 현황을 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 해당 지역은 전원주택 단지 특성을 가지며, 주변 개발 정도 및 편의시설 접근성에 따라 시세가 달라질 수 있음.

5. 생활정보

주변 환경: 순수 농촌지대의 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 제공함.

편의시설: 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 강릉시내 접근을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

교육/의료시설: 주변 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 전원생활을 고려하는 수요층에게는 중요 고려사항이 될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

토지이용제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 사업 영위 시 제약이 있음.

임대관계 불확실성: 건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

공동담보 물건: 동일인의 여러 담보물이 함께 경매에 나오는 경우, 채무 구조가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 구정면의 한적한 전원주택 단지에 위치한 단독주택임.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 4.37억원임.

권리관계는 복잡하나 법적으로 안전한 매각으로 판단되며, 인수할 부담은 없어 보임.

다만, 임대관계가 불확실하다는 점은 명도 시 유의해야 할 부분임.

주변 시세 정보(연립주택)를 바탕으로 한 단순 비교에는 한계가 있으므로, 실제 현장 조사와 함께 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 정확한 가치 평가가 필요함.

8. 투자 포인트

토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 일괄매각 물건임.

계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획 변경이나 증축 등 잠재적 가치 상승 요인이 있을 수 있음.

비교적 넓은 대지면적(287㎡)을 확보하고 있어, 단독주택으로서의 활용성이 높음.

9. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 437,459,960원입니다.

인근 연립주택의 거래 사례(2025년 11월, 165,000,000원/84.75㎡)를 고려할 때, 평당 약 640만원 수준의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

본 물건의 건물 면적(141.24㎡, 약 42.72평)에 이 시세를 단순 적용하면 약 2.75억원으로 산출됩니다.

단독주택의 경우 토지 가치가 중요하며, 주변 토지 시세 및 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 하나, 현재 제공된 정보로는 정확한 토지 가치 산출에 한계가 있습니다.

잠재적 리스크(임대관계 미상 등)와 시장 상황을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 3억 8천만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으며, 입찰 전 반드시 추가적인 정보 수집 및 전문가와 상담하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.