나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30456 [2] 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,3은 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 소재 테라로서 북측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3은 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

소규모로 조성된 전원주택 단지 내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2,4는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,

외 벽 : 벽돌 및 석재 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 이중창 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30456 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-6

용도: 단독주택

감정가: 418,383,840원

토지면적: 288.00㎡ (약 87.14평)

건물면적: 141.24㎡ (약 42.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리에 위치하고 있으며, 주변은 순수 농촌지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려할 때, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 소규모로 조성된 전원주택 단지 내 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부요약:

말소기준권리: 2023년 09월 05일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

주요 권리관계:

전체 등기부채권 총액은 689,100,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위에 설정된 다수의 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 거래 정보:

비교 대상인 '학산로얄빌라'(강릉시 구정면 학산리 641-106)는 2015년 건축된 연립주택으로, 2025년 11월 10일 84.75㎡ 면적이 16,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 194.7만원의 거래가를 나타냅니다.

단독주택과의 비교: 해당 연립주택의 거래 사례는 본 건(단독주택)의 시세를 직접적으로 반영하기에는 차이가 있습니다. 본 건의 감정가는 약 4.18억원으로, 연립주택 매매가보다 높아 토지 가치, 건물 규모 및 상태 등의 차이를 고려해야 합니다.

주변 시세 조사 결과:

강릉시 구정면 학산리 인근에서는 단독주택 매물이 존재합니다. 2024년 4월 6일 유튜브 영상에 따르면, 2022년 사용 승인된 일반 목구조 단독주택(대지 340㎡, 건축면적 116.93㎡)이 4억 5천만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

또한, 2025년 3월 11일 유튜브 영상에서는 강릉시 구정면 학산리 토지 약 1400평(4627㎡)이 평당 150만원에 거래되는 사례가 언급되었으며, 분할 매각 가능성도 시사하고 있습니다. 2019년 6월 5일 영상에서는 평당 35만원의 토지 매물이 있었습니다. 2023년 3월 31일 영상에서는 2011년 건축된 단독주택(토지 254평, 건물 87평) 경매 물건이 감정가 5억 2383만원, 2차 최저가 3억 6668만원에 나왔습니다. 2024년 7월 29일 경매 예정 물건으로는 강원도 강릉시 구정면 학산리 641-6 단독주택경매가 2억 8천만원대로 언급되기도 했습니다.

1.4. 생활정보

건물 현황:

본 건물은 2017년 03월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 2층 단독주택입니다.

외벽은 벽돌 및 석재 등으로 마감되었으며, 내부 벽지는 벽지 및 타일 등으로, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 환경:

학산리는 예로부터 인재 배출의 명당으로 알려져 있으며, 굴산사지, 당간지주 등 역사적 유적지와 아름다운 자연 환경을 자랑합니다.

마을 내에는 천연염색 체험, 두부 만들기, 밤 줍기 체험 등 다양한 체험 프로그램이 운영되고 있으며, 지역 특산물로는 토마토와 곶감이 있습니다.

편의시설: 강릉 시내(홈플러스, 강릉역 등)까지 차량으로 약 10~15분 거리에 있어 접근성이 양호하며, 테라로사 본점, 농협 하나로마트 등도 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 689,100,000원에 달하여, 경매 과정에서 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 부동산이 담보로 제공되었을 수 있으며, 해당 부동산의 처분 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

농촌 지역 특성: 주요 편의시설이나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 향후 부동산 가치 상승률이 도심 지역에 비해 낮을 수 있습니다.

건축 폐기물 관련 이슈: 과거 인근 지역에서 건축 폐기물 불법 투기 관련 이슈가 있었던 점을 감안할 때, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 구정면 학산리의 조용하고 쾌적한 전원지대에 위치한 철근콘크리트조 2층 단독주택입니다. 주변 자연 환경이 우수하고 역사적 문화 자원이 풍부한 지역입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 높은 총 채무액과 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

다수의 단독주택 및 토지 관련 경매 물건이 해당 지역에서 진행된 사례가 있어, 시장의 관심이 높은 지역으로 파악됩니다.

적절한 시장 분석과 현장 조사를 통해 본 물건의 실제 가치를 면밀히 파악한다면, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

전원생활을 위한 주거지 또는 세컨드하우스로 적합한 환경을 제공합니다.

단독주택으로서 토지 및 건물 가치를 모두 확보할 수 있습니다.

강릉 시내와의 접근성이 양호하여 생활 편의성을 일정 부분 확보하고 있습니다.

유사 경매 물건들이 존재하여 시장 흐름 파악 및 경쟁 분석에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 418,383,840원.

주변 단독주택 경매 사례 및 매물 정보를 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 규모의 단독주택 경매 물건이 2억 8천만원대부터 5억 2천만원대까지 감정가를 형성하고 있습니다.

실거래가 정보 중, 2024년 4월 6일 영상에서 2022년 신축 단독주택(대지 340㎡, 건축면적 116.93㎡)이 4억 5천만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

또한, 2025년 3월 31일 영상에 따르면 2011년 건축된 단독주택(토지 254평, 건물 87평) 경매 물건의 2차 최저가는 3억 6668만원이었습니다.

본 건의 경우, 감정가가 4.18억원 수준이며, 1회 유찰 여부 및 추가적인 시세 조사 결과에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 낙찰가율 및 주변 시세를 고려하여 약 3.5억원 ~ 4.2억원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 권리 분석 전문가의 검토, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.