나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50096 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 365-29 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명감정 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 소재 "초월읍행정복지센터" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 남동하향의 토지로서, 도로로 이용중임.

기호2) 북동하향의 토지로서, 도로로 이용중임.

기호3) 북동하향의 토지로서, 도로로 이용중임.

기호4) 북동하향의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 기호2) 내지 기호4)를 통한 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

기호2) 기호1)을 포함한 북서측의 노폭 약 6미터내외, 기호3) 내지 기호4)를 통한 북동측의 노폭 약 6미터내외,, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

기호3) 기호2)를 포함한 남서측의 노폭 약 6미터내외, 기호4)를 포함한 북동측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로에 각각 접함.

기호4) 기호2) 내지 기호3)을 포함한 남서측의 노폭 약 6미터내외 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

기호2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

기호3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
도로로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경50096 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 365-29

용도: 도로

토지 면적: 1448.00㎡ (약 438.04평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 509,696,000원

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

매각 대상: 기타 (도로)

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

비고: 본 건은 공유물분할을 위한 경매이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 현재 도로로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 소재하며, "초월읍행정복지센터" 북서측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있으며, 비교적 산업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한바, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 초월역(경강선)이 차량으로 약 5분 거리에 위치하여 수도권 접근성이 좋습니다. 또한, 곤지암IC 및 초월IC가 차량 5~9분 거리에 있어 고속도로 이용이 편리합니다.

도로 상태:

본 건은 남동향 및 북동향 경사지의 토지로, 도로로 이용 중입니다. 각 기호별 토지는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형))으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(3구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

등기부상 다수의 권리 변동이 있었으며, 공유자 전원 지분 이전, 소유권 일부 이전, 지분 압류(경기광주세무서장, 인수 가능성 있음), 임의경매, 강제경매, 신탁 등이 등기되어 있습니다.

권리 분석 총평:

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 06월 12일 접수된 김유리 씨의 근저당권(을10, 150,000,000원)으로, 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 등기부상 갑12번으로 등기된 경기광주세무서장의 지분 압류는 매각 후에도 인수될 가능성이 있습니다. 최종적으로 2025년 01월 07일 접수된 주식회사 유일의 임의경매(갑29, 2025타경50096)로 본 경매 절차가 개시되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

등기부채권 총액은 2,070,000,000원으로 파악됩니다.

임차인 현황:

본 건의 임차인 현황을 확인한 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

본 건 소재지는 주로 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동이 활발한 곳입니다. 인근 초월읍 중심 상권에 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 차량 3분 거리에 위치해 있습니다. 또한, 곤지암읍에 대형 슈퍼마켓 및 금융 시설이 있어 이용 가능합니다.

업종 분포:

주변 지역은 공장 및 창고 밀집 지역으로, 제조업, 일반 창고업, 물류 관련 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 광주시는 다양한 산업 단지를 지원하고 있으며, 물류 및 제조업 발전에 유리한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

"초월읍행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다. 또한, 차량 이동 거리에 편의점, 주유소 등이 있으며, 곤지암읍에 종합병원, 은행, 대형마트 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변 교육시설:

해당 지역의 구체적인 교육 시설 정보는 제한적입니다. 통학을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 의료시설:

차량으로 이동 가능한 거리에 의료 시설이 존재할 것으로 예상되며, 곤지암읍 등에 병원 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한:

본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있으므로, 관련 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

혐오시설 유무:

현재까지 제공된 정보 및 검색 결과상, 본 건의 즉각적인 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설)이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 해당 지역은 주로 산업 및 농경지 위주로 구성되어 있습니다.

이용 현황:

본 건은 현재 도로로 이용 중이며, 이는 토지의 독립적인 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 공유물분할 경매라는 특성상, 낙찰 후 토지 분할 및 이용에 대한 이해관계자 간의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 위치한 도로 용지의 공유물분할 경매 물건입니다. 토지는 약 1448㎡(438.04평) 규모이며, 감정가는 약 5억 원입니다. "초월읍행정복지센터" 인근에 위치하며 차량 접근성이 양호하고 주변 도로 상태도 보통입니다. 다만, 계획관리지역임에도 불구하고 다수의 법적 제한 사항이 존재하며, 지상권 인수 가능성, 그리고 현재 도로로 이용 중인 점이 주요 고려 사항입니다. 공유물분할 경매라는 특성상 낙찰 후 소유권 행사 및 이용 방식에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 438평의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

교통 요지 가능성: 현재 도로로 이용 중이며, 주변 도로망과의 연결성이 좋고 초월역 및 주요 IC 접근성이 뛰어나 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다.

개발 잠재력: 계획관리지역으로, 관련 법규 내에서 개발 허가 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 509,696,000원으로 제시되었습니다. 현재 도로로 이용 중인 점, 다수의 개발 제한 사항, 그리고 잠재적 인수 권리(지상권, 지분 압류)를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 권리 및 향후 토지 활용 가능성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 3억 5천만원 ~ 4억 1천만원 내외에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.