나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51930 [1] 경기도 광주시 양벌동 370-4 오성하이빌 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""오포2동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층 중 1층 101호로서
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 석재 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[양벌초교])<교육환경 보
호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.08.16일자 수원지방법원 성남지원광주시법원의 임차권등기
명령으로 2023.08.21일자에 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

2026.06.09.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 광주시 양벌동 370-4번지 오성하이빌 1동 1층 101호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경51930(1)이며, 감정가는 188,000,000원입니다.

토지면적은 77.24㎡(약 23.37평)이며, 건물면적은 77.85㎡(약 23.55평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2007년 9월 4일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "오포2동 행정복지센터"의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 원활한 편이며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양벌초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 4일에 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정(갑6)입니다.

등기사항전부증명서상 2023년 8월 21일 주택임차권(을3)이 등재되어 있으며, 권리자는 김인호(주택도시보증공사)이고 권리금액은 180,000,000원입니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(김인호)는 보증금 180,000,000원에 차임은 없으며, 전입일자는 2021년 7월 19일, 확정일자는 2021년 6월 7일입니다.

비록 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 대항력 있는 임차인 언급이 있으나, '임차인 현황'표에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 물건명세서 참고사항에 따르면 2026년 6월 9일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며 임차권 등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 주거지역 내에 위치하여 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주변의 최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2020년식, 전용면적 72.93㎡(약 22.06평)의 '라움빌리지(303동)' 1층이 2026년 5월 8일 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 2010년식, 전용면적 64.68㎡(약 19.57평)의 '중앙리버타운101동' 3층이 2026년 5월 6일 155,000,000원에 거래되었습니다.

* 2013년식, 전용면적 53.55㎡(약 16.19평)의 '대우네오빌104동' 2층이 2026년 5월 7일 152,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 건물면적 77.85㎡(약 23.55평)으로, 비교 사례 중 가장 넓은 면적을 차지하고 있습니다. 건축 연도는 2007년으로, 비교적 오래된 편에 속합니다.

5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 2007년식으로 19년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 주변 환경: 본 건 소재지는 도시지역 제1종일반주거지역이나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 개발 및 환경 관련 제한이 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 광주시 양벌동 지역은 주거지역과 공업지역이 혼재하는 양상을 보이므로, 인근에 공장 등 산업시설이 존재하거나 신설될 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이는 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차권 관련 확약서: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출하였으나, 이는 법적 효력 및 해석에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 정보상으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, no-risk (인수되는 보증금 없음)라는 점에서 경매 투자의 매력도를 가집니다. 주변의 유사 물건 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 주변 지역의 용도 제한, 공업시설과의 인접 가능성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수하는 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 주변 유사 면적의 빌라 거래 사례 대비 감정가가 비교적 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물이 위치한 지역의 개발 가능성 및 향후 주거 환경 개선 시 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다.

주변의 최근 매매 사례들을 분석했을 때, 유사 연식 및 면적의 물건들이 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

가장 최근에 거래된 2020년식 72.93㎡의 '라움빌리지'가 300,000,000원에 거래된 사례는 신축 연식 및 단지 특성을 감안할 때 본 건과 직접 비교하기는 어렵습니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 면적이 넓다는 점을 고려할 때, 감정가 수준인 188,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다. 실제 입찰가는 경매 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.