나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51645 [3] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 8층비069호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""강변역(지하철 2호선)"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 고속버스터미널 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 강변역(지하철 2호선)이
소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 제8층 제비042호 외 2개호로서,
외벽 : 알루미늄 복합판넬 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 ~ 3 공히 집합건축물대장상 판매시설로서, 일련번호 1은공실 상태로,
일련번호2, 3은 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비,
화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측 및
북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (세부사항은 건축과
에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망) <교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구
역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의), <추가기재> ""가로구역별
건축물 최고높이 지정구역""

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

2026.03.13.자 채권자 보정서에 따르면 인접호수인 비068호와 합쳐져 튼상가로 이용중이나, 건축물현황도 및 등기부 편철 도면 등을 기초로 측량감정 가능하다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51645 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 8층비069호

용도: 판매시설

감정가: 9,100,000원

토지면적: 2.54㎡ (약 0.77평)

토지지분: 2.54㎡ (약 0.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 9.60㎡ (약 2.90평)

건물지분: 9.6㎡ (약 2.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강변테크노마트주식회사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "강변역(지하철 2호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 고속버스터미널 등이 소재하는 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 강변역(지하철 2호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호합니다.

주변에는 동서울터미널, 롯데시네마, 롯데마트, 서울시립대학교, 어린이대공원 등이 위치하여 생활 및 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 가압류 (프라임산업, 2017-11-13, 금69,010,550원)

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

임차인 현황:

* 임차인: 배진홍

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 스마트컨스트럭션주식회사 (대표 이성우)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-20

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 서울의 주요 교통 요지인 강변역 인근에 위치한 테크노-마트21 내 판매시설입니다.

주변에 아파트 단지, 상업 시설, 고속버스터미널 등이 밀집해 있어 다양한 고객층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

특히, 테크노-마트21 자체의 집객력과 함께 주변의 롯데마트, 롯데시네마 등 대형 편의시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

건물 자체는 소형 면적이지만, 인접 호수와 합쳐져 튼 상가로 이용 중이라는 점은 독점적인 상가 운영 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 강변역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다양한 노선의 버스 정류장 또한 인접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상업 시설 외에도 롯데마트, 롯데시네마 등 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다. 동서울터미널이 인접하여 광역 이동도 편리합니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 및 주거 지역과 인접하여 배후 수요가 풍부합니다. 서울시립대학교, 어린이대공원 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 합필 이용 현황: 본건은 건축물현황도 및 등기부상으로는 별개의 호수이나, 실제로는 인접 호수인 비068호와 합쳐져 "튼 상가"로 이용 중입니다. 이는 추후 면적 분할, 원상복구, 임대차 계약 관련하여 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 측량 및 감정 가능성: 합필 이용에도 불구하고, 건축물현황도 및 등기부 편철 도면을 기초로 측량 감정이 가능하다고 명시되어 있어, 현황과 공부상의 차이로 인한 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 도시계획 및 건축 제한: 본건 소재지는 도시지역, 준주거지역으로서 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉) 등에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법(가로구역별 최고높이 제한), 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법(과밀억제권역, 공장설립제한지역), 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률(폐기물매립시설 설치제한지역), 중점경관관리구역(한강변), 건축선 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계 등에 대한 정보는 파악되지 않고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 강변역 역세권이라는 탁월한 입지를 갖춘 테크노-마트21 내 소형 판매시설입니다. 풍부한 유동인구와 주변 상업 및 주거 시설과의 연계를 통해 안정적인 상권 가치를 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 인접 호수와의 합필 이용으로 인한 현황과 공부상의 차이, 그리고 다양한 도시계획 및 건축 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강변역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 대형 복합상가 내 위치: 테크노-마트21이라는 랜드마크 상업 시설 내에 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하며, 합필된 면적을 활용한 효율적인 공간 운영이 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가 9,100,000원은 본건의 소형 면적과 현재 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다. 현재로서는 인수되는 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되나, 합필 이용 현황 및 권리 분석에 대한 추가 확인을 통해 정확한 투자 가치를 평가한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.