나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51645 [2] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 8층비042호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""강변역(지하철 2호선)"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 고속버스터미널 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 강변역(지하철 2호선)이
소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 제8층 제비042호 외 2개호로서,
외벽 : 알루미늄 복합판넬 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 ~ 3 공히 집합건축물대장상 판매시설로서, 일련번호 1은공실 상태로,
일련번호2, 3은 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비,
화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측 및
북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (세부사항은 건축과
에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망) <교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구
역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의), <추가기재> ""가로구역별
건축물 최고높이 지정구역""

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

2025.07.08.자 감정평가서에 따르면 본건 비042와 비041을 튼상가로 이용 중인 바, 인접호수와 견고한 벽체 등으로 구분이 없고, 바닥의 경계표식이 없는 오픈상가이나, 현장조사시 본건은 인접호수와 일단으로 호별 구분없이 이용중이며, 또한 본건 일대가 바닥 부분에 카페트가 시공되어 있는 상태로 경계표시는 확인이 곤란한 바 본건의 위치확인은 집합건축물 대장상 도면 등을 참고바람
2026.03.13.자 채권자 보정서에 따르면 오픈형 상가로 인접 호와 벽체에 의한 경계구분은 존재하지 않으나, 파티션을 설치하는 등으로 독립되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51645 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 8층 비042호

용도: 판매시설

감정가: 11,000,000원

토지면적: 2.93㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.93㎡ (약 0.89평)

건물면적: 11.07㎡ (약 3.35평)

건물지분: 11.07㎡ (약 3.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강변테크노마트주식회사

2. 입지조건

본건은 지하철 2호선 강변역과 인접한 테크노-마트21 건물 내에 위치하고 있습니다. 테크노-마트21은 1998년 준공된 39층 규모의 복합 건축물로, 업무, 판매, 근린생활시설 등이 복합된 랜드마크 건물입니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 고속버스터미널 등이 소재하여 주거 및 유동 인구 흡수에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 강변역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항] 등기부등본 요약상 다양한 압류, 가압류, 소유권 이전 이력이 확인되나, 이는 법적 절차에 따라 말소될 예정입니다. [cite: 등기구분: 갑8, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑18, 갑18-1] 채권자는 강변테크노마트주식회사이며, 총 채권액은 224,566,527원입니다. [cite: 등기구분: 갑18]

임차인 현황을 살펴보면, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다. [cite: 임차인현황] 다만, 임대 관계 등에 대한 구체적인 사항은 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: 기타참고사항(임대관례 및 기타)]

4. 상권분석

강변역 상권은 테크노마트와 동서울터미널을 중심으로 형성된 복합 상권입니다. 지하철 2호선 강변역 이용객과 동서울터미널 이용객, 그리고 인근 대규모 아파트 단지의 배후수요를 확보하고 있습니다. 특히 테크노마트는 전자제품 쇼핑의 중심지로 알려졌으나, 최근 온라인 쇼핑 발달로 인해 상권이 위축되고 공실률이 높아지는 추세입니다. 그럼에도 불구하고, 강변역이라는 탁월한 교통 요지 및 대규모 집객 시설의 존재는 여전히 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 본건이 위치한 8층은 집합 상가로 구성되어 있으며, 과거에는 컴퓨터 및 관련 용품 판매의 중심지였으나 현재는 공실률이 높고 업종 전환에 대한 논의가 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 테크노-마트21 건물은 강변역과 직접 연결되어 있어 매우 우수한 교통 환경을 제공합니다. 건물 내에는 CGV 영화관, 롯데마트, 엔터식스, 웨딩스퀘어 등 다양한 편의시설 및 상업시설이 입점해 있습니다. 주변에는 동서울터미널이 위치하여 광역 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 인근 주거단지 및 다른 상업시설과의 연계성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실률 증가 및 상권 위축: 테크노마트 전체적으로 공실률이 높고 상권이 위축되는 추세입니다. 특히 전자제품 중심 상권에서 벗어나려는 노력이 있으나, 업종 전환에 대한 소유주들의 동의 확보 등 절차가 복잡합니다.

* 오픈 상가 구조: 본건은 인접 호수와 벽체 구분 없이 오픈된 형태로 이용 중이며, 바닥 경계 표시도 불분명하여 정확한 위치 확인 및 독립적인 사용을 위해 집합건축물대장 도면 등을 참고해야 합니다. [cite: 주의사항] 파티션 등으로 독립은 가능하나, 추가적인 공사 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 실제 임대 관계나 점유 현황은 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. [cite: 기타참고사항(임대관례 및 기타)]

* 건물 안전 문제 이력: 과거 2011년에 건물 진동 사고가 발생한 이력이 있으며, 이로 인해 주변 상권 및 건물 가치에 부정적인 영향을 미쳤을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 강변역이라는 초역세권에 위치한 소형 판매시설입니다. 테크노-마트21이라는 대형 복합 시설 내에 있어 유동인구 접근성은 좋으나, 건물 전체의 공실률 증가 및 상권 위축이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 소형 면적으로 인해 특정 업종에 대한 제한이 있을 수 있으나, 오픈 상가 특성을 활용하여 공간을 재구성할 잠재력은 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 강변역 초역세권으로 대중교통 접근성이 매우 우수하며, 동서울터미널 및 인근 주거단지로의 연계성이 좋습니다.

* 가격 메리트: 현재 감정가가 1,100만원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 향후 상권 회복 또는 업종 전환 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가능성: 오픈 상가 형태를 활용하여 공간 활용도를 높이거나, 특정 니치 시장을 공략하는 전략으로 접근할 수 있습니다.

* 복합 시설 내 위치: 테크노마트 내 다른 시설(CGV, 롯데마트 등)과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 11,000,000원입니다. [cite: 감정가] 과거 유찰 사례들을 살펴보면, 감정가의 5~8% 수준에서 낙찰된 경우도 확인됩니다. 그러나 이는 매우 특수한 사례이며, 현재 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 물건의 구체적인 활용 방안 및 투자 가치에 대한 면밀한 분석을 통해 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 가치, 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본 건의 경우, 낮은 감정가와 높은 공실률, 상권 위축이라는 위험 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.