나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51813 [2] 서울특별시 광진구 구의동 596-1 힐하우스 4층413호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 ""강변역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 버스터미널 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 ""강변역""이 위치하고, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽식구조 경사스라브(징크)지붕 지하 1층 / 지상 7층 건물 내 2층 206호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2015.01.29)

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51813 (2)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 596-1 힐하우스 4층413호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

* 토지지분: 8.6834㎡ (약 2.63평)

* 건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

* 건물지분: 13.27㎡ (약 4.01평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 재단법인우체국물류지원단 (재 )

* 감정가: 174,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 "강변역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 버스터미널 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

1.1. 2.교통상황

* 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 "강변역"이 위치하고, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

1.1. 3.건물의 구조 및 연식

* 벽식구조 경사스라브(징크)지붕 지하 1층 / 지상 7층 건물 내 4층 413호로서, 사용승인일은 2015.01.29입니다.

* 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감.

* 창호: 새시창호 등임.

1.1. 4.인접 도로상태

* 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 3월 18일 접수된 재단법인우체국물류지원단의 전세권설정(을1, 채권금액 145,000,000원)입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 재단법인우체국물류지원단 (재 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자), 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 없음

1.2. 3.인수되는 권리 (보증금)

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.2. 4.총 채권액

* 등기부상 채권 총액은 145,000,000원입니다. (말소기준권리인 전세권 금액과 일치)

* 본 경매는 2025년 7월 23일 접수된 서울동부지방법원 2025타경51813 (2) 임의경매 신청에 의한 것입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.상권 특징

* 본건은 지하철 2호선 강변역 역세권에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 대형 쇼핑몰(테크노마트 등) 및 각종 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합지역입니다.

1.3. 2.배후 수요

* 역세권 및 인근 주거 지역의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있어 원룸형 도시형생활주택으로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.교통 및 접근성

* 지하철 2호선 강변역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 편의시설

* 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

1.4. 2.교통 편의시설

* 강변역을 중심으로 광역 교통망 이용이 용이하며, 강변북로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다.

1.4. 3.교육 및 기타 환경

* 주변에 초등학교, 중학교 등이 소재하나, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 사항은 성동교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

* 한강변과 인접하여 일부 녹지 공간 접근성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.토지 이용 제한

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

1.5. 2.채권 총액 관련

* 말소기준권리인 전세권 145,000,000원이 등기부상 채권 총액으로 기재되어 있습니다. 경매 신청 채권액은 290,000,000원이지만, 말소기준권리가 145,000,000원이므로, 해당 금액을 초과하는 채권에 대해서는 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

1.5. 3.기타 특이사항

* 본건은 전용면적 13.27㎡ (약 4.01평)으로 소형 주택에 해당합니다.

* 제공된 최근 매매 사례와 감정가의 괴리가 매우 커, 현 시세 파악에 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 지하철 2호선 강변역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 2015년에 준공되어 건물 연식도 비교적 최신에 속하며, 권리 관계상 인수할 보증금이 없는 명확한 물건입니다.

* 그러나, 토지 이용 계획상 다수의 제한 사항이 존재하며, 특히 소형 면적임에도 불구하고 감정가 174,000,000원이 주변 시세와 비교했을 때 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 최근 24.89㎡(약 7.5평)의 다세대 주택이 4100만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 현실과 괴리가 있다고 볼 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 성공적인 투자를 위해서는 감정가에 대한 맹신보다는 주변 시세에 대한 면밀한 재검토와 보수적인 입찰 전략이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강변역 초역세권: 뛰어난 대중교통 및 생활 인프라 접근성.

* 소형 도시형생활주택: 1~2인 가구 실수요층의 꾸준한 수요 기대.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 후 인수할 보증금이 없어 부담이 적습니다.

* 역세권 프리미엄: 향후 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

* 본건의 건물 면적은 13.27㎡ (약 4.01평)입니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 중 가장 유사한 조건으로 볼 수 있는 거래는 2026년 7월 3일에 거래된 24.89㎡(약 7.5평) 다세대가 41,000,000원에 거래된 사례입니다. 이 경우 평당 약 5,466,667원 수준입니다.

* 본건의 전용 면적(4.01평)에 이 단가를 적용하면 약 21,920,000원이라는 매우 낮은 금액이 산출됩니다. 이는 본건의 감정가 174,000,000원 및 말소기준권리인 전세권 145,000,000원과 큰 차이를 보입니다.

* 또한, 본건 건물등기부상 전세권 설정 금액이 145,000,000원이라는 점은, 채권자가 최소한 이 금액 이상의 가치를 인정하고 있음을 시사합니다.

* 제공된 시세 정보와 감정가 사이의 괴리가 매우 크기 때문에, 본건의 실제 시장 가치를 정확히 파악하기는 어렵습니다. 하지만, 채권 총액(145,000,000원)을 고려할 때, 이보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰될 가능성은 낮습니다.

1.8. 2.예상 입찰가 제안

* 인수 보증금: 0원

* 말소기준권리 (전세권): 145,000,000원

* 감정가: 174,000,000원

* 제공된 시세 정보와 감정가의 괴리가 매우 커 보수적인 접근이 필요합니다.

* 채권 총액(145,000,000원)을 기준으로, 145,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 추가적인 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.