나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600690 [1] 대전광역시 유성구 어은동 99 한빛아파트 119동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 어은동 소재 "어은초등학교" 동측 인근에 위치하는 "한빛아파트" 제119동 제9층 제902호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽식조 아스팔트슁글지붕 15층 건내 제9층 제902호로서, (사용승인일: 1992.12.19) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 중로 및 세로 등에 접하며, 단지내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역), 상대보호구역(2024-06-27)(대전어은초등학교), 상대보호구역(2024-06-27)(충남대학교), 상대보호구역(2024-06-27)(한국과학기술원), 상대보호구역(어은초등학교), 상대보호구역(하랑유치원), 절대보호구역(2024-06-27)(대전어은초등학교), 절대보호구역(어은초등학교), 절대보호구역(하랑유치원), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600690 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박경구)

감정가: 581,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 어은동 99 한빛아파트 119동 9층 902호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽식조 아스팔트슁글지붕 15층 건물 내 제9층 제902호

사용승인일: 1992년 12월 19일

이용상태: 아파트로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물면적 (전용면적): 117.30㎡ (약 35.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 매각 정보

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

특이사항: 임대관계 미상

채권 총액 (등기부 기준): 180,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 어은동 소재 "어은초등학교" 동측 인근에 위치하며, "한빛아파트" 제119동 제9층 제902호입니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 상가주택 및 각급 교육시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 주위로 중로 및 세로에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통해 원활한 접근이 가능합니다.

2.3. 도시계획 및 지역 특성

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(어은초, 충남대, KAIST, 하랑유치원), 절대보호구역(어은초, 하랑유치원)에 속합니다. 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발 및 중소기업육성미분류(연구단지), 중점경관관리구역(하천) 등 다양한 용도지역 및 관리지역에 걸쳐 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 말소기준권리는 2014년 10월 22일 접수된 국민은행 근저당권(180,000,000원)입니다.

이후 2026년 4월 7일 접수된 박경구의 강제경매 개시결정(160,000,000원)이 등기되어 본 경매가 진행 중입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리보다 후순위 권리인 강제경매 개시결정 및 해당 경매로 인해 매각 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 개요에 특이사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임대차 관계는 확인되지 않았거나 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설 및 상가주택이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 관리

본건이 속한 한빛아파트는 총 34개동, 3144세대의 대규모 단지입니다. 지하주차대수는 103대, 지상주차대수는 6대로 총 2834대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 이는 세대당 약 0.9대의 주차 비율로, 주차 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 동측 인근에 어은초등학교가 위치하며, 충남대학교, 한국과학기술원(KAIST), 하랑유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 상가주택 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

건물은 1992년식으로 약 34년의 연식이 경과하였으나, 단지 규모가 크고 주차 공간이 충분하여 주거 편의성이 유지되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 토지 별도 등기

가장 주의해야 할 사항으로, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점입니다. 이는 해당 아파트 부지 토지에 대한 별도의 권리관계(예: 근저당, 가압류 등)가 존재하거나, 토지 소유권과 건물 소유권 간의 복잡한 관계가 있을 수 있음을 시사합니다. 이로 인해 향후 소유권 분쟁이나 추가적인 재정적 부담이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 법률 자문이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

1992년 사용 승인된 건물로, 약 34년의 건축 연식을 가지고 있어 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 확인 시 예상치 못한 점유자나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 및 미래 가치

대전 유성구 어은동은 교육 및 연구 시설이 밀집한 지역으로, 대덕연구개발특구와 인접하여 잠재적 가치가 높습니다. 특히, 우수한 교육 환경과 교통 접근성은 주거 선호도를 높이는 요인입니다.

7.2. 단지 내 경쟁력

한빛아파트는 대규모 단지로, 그 자체로 지역 내에서 상당한 주거 수요를 형성하고 있습니다. 넓은 대지면적과 풍부한 주차 공간은 단지의 장점입니다.

7.3. 잠재적 시세 상승 요인

향후 지역 개발 계획이나 신규 교통망 확충 등의 호재가 발생할 경우, 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 종합 평가

본 물건은 대전 유성구의 교육 및 연구 중심지에 위치한 대규모 아파트 단지의 일부입니다. 우수한 교육 환경과 편리한 교통 접근성 등 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 30년 이상 경과한 건물 연식과 무엇보다 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 임대관계가 미상인 점 또한 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8.2. 권장 입찰 방향

본 물건의 잠재 가치는 분명하나, '별도등기' 리스크의 성격을 명확히 파악하고 관련 비용 및 법적 부담을 감수한 후, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 2026년 7월 실거래가 기준, 유사 면적(142.69㎡)의 아파트가 62,300만원에서 66,400만원에 거래되었습니다. 본건 전용면적(117.30㎡)을 기준으로 환산 시, 평당 시세를 약 1,440만원~1,540만원으로 추정할 수 있습니다. 이를 적용하면 약 52,000만원에서 54,000만원대의 시세 범위를 예상할 수 있습니다. 감정가는 58,100만원으로, 시장 시세보다는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 최종 제안 입찰가

'대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 낮고 시장 시세 범위 내에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 제안 입찰가는 550,000,000원 ~ 570,000,000원 범위 내에서, 해당 리스크에 대한 법률 검토 결과 및 경매 당시 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권고합니다.

참고: 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 교육 및 연구 시설이 인접하여 긍정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.