나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600692 [1] 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 211동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "계산초등학교" 동측 인근 위치하며, 주위 일원은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 단지 내부까지 차량접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상25층 중 제211동 제7층 제701호로서, ·외 벽 : 시멘트모르타르 위 페인트 등 ·내 벽 : 벽지 및 타일 등 ·바 닥 : PVC바닥재 및 타일 등 ·창 호 : PVC새시 이중창 등임.

이용상태

본건 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

본건 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부정형의 아파트단지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 북측, 남측으로 폭 8미터, 동측으로 폭 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있으나, 남측 및 동측 출입구를 통해 인근 도로로의 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역 , 제3종일반주거지역(학하지구) , 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-04-06)(학하지구)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(학하지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전덕명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 확인은 관계인 부재로 인하여 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600692 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 211동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 415,000,000원

토지면적: 54.51㎡ (약 16.5평)

토지 지분: 54.5127㎡ (약 16.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 92.89㎡ (약 28.1평)

건물 지분: 92.8934㎡ (약 28.1평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스2512유동화전문

특이사항: 유동화물건

특수 물건 정보: 유동화물건

아파트 정보

- 아파트명: 대전 학하지구 오투그란데 미학 아파트

- 동/호수: 211동 7층 701호

- 사용승인일: 2011년 10월 17일

- 총 세대수: 1,000세대

- 총 동수: 13개동

- 최고층/해당층: 25층/7층

- 전용 면적: 92.89㎡ (약 28.1평)

- 공급 면적: 118.05~118.60㎡ (전용면적 92.89㎡ 기준, 다양한 타입 존재)

- 주차 대수: 총 1,745대 (단지 내)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "계산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황

단지 내부까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

단지 내 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 북측 및 남측으로 폭 8미터, 동측으로 폭 25미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 남측 및 동측 출입구를 통해 인근 도로로의 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(학하지구), 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업)이며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(대전계산초등학교, 대전계산초등학교병설유치원, 대전덕명중학교, 미학유치원) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분

부동산 임의경매이며, 채권자는 에프에스2512유동화전문입니다.

* 말소기준권리

등기부등본상 을구 6번 근저당권(신한은행, 2023년 2월 28일 접수, 323,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 소유권이전 등기 및 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 관계인 부재로 인해 임대차 관계 확인이 불가능한 상태입니다.

* 주의사항

임차인 현황에서 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 시 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

단지는 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 상업 및 편의시설

주변에 계산초등학교, 대전계산초등학교병설유치원, 대전덕명중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성

인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

* 교육시설

- 대전계산초등학교: 도보 약 5분 (0.2km)

- 대전덕명중학교: 도보 약 0.3km

- 대전계산초등학교병설유치원, 미학유치원, 대전덕명중학교 인근 소재

* 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 기타

- 건폐율: 17%

- 용적률: 209%

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련 리스크

임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 관계인 부재로 인한 임대차 관계 불확실성은 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 기재되어 있으나, 이는 채권 양도 등을 통해 경매 절차가 진행됨을 의미하며, 일반적으로 권리관계에 직접적인 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 절차상 특이사항은 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 계산동에 위치한 아파트로, 주변이 대규모 아파트 단지와 학교 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지 내 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호하며, 권리 분석상 낙찰 후 인수할 만한 부담스러운 권리는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 확인된 점은 명도 시 주의해야 할 부분입니다. 감정가와 최근 실거래가 수준이 유사한 점을 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지에 속해 있어 기본적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 취득 가능성: 경매 특성상 시장 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 415,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 아파트의 전용면적(92.89㎡)과 유사한 23층 물건이 2026년 5월 13일에 410,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적의 거래 사례(103.36㎡ 400,000,000원, 119.33㎡ 500,000,000원)도 있으나, 면적 차이를 고려해야 합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 400,000,000원 ~ 415,000,000원 범위로 예상됩니다.

다만, 명도 관련 불확실성을 감안하고 보수적으로 접근한다면, 감정가의 85% 수준인 약 352,750,000원부터 고려해볼 수 있으나, 경쟁 정도에 따라 400,000,000원 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 380,000,000원 ~ 415,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.