나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600702 [1] 대전광역시 동구 홍도동 3-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 동구 홍도동 용전네거리 북서측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 상가주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장 등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접도로대비 대체로 등고 평탄하고 북측 인접지대비 다소 저지이며 일반건축물대장상 다중주택및근린생활시설건부지임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지 원청))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본 지상에 수목 등 수규모 정원시설 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계, 면적 등은 토지대장, 지적도등본, 개략적인측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건(사용승인일:2021.10.22)으로서 외벽: 벽돌외장재 등 마감. 내벽: 벽지, 타일등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 1층 다중주택(4호), 2층 다중주택(4호), 3층 다중주택(4호), 4층 사무소 임.

설비내역

급배수,급탕등 위생설비, 승강기설비, 화재탐지및소화설비, 난방설비 등 됨.

부합물 및 종물

외관상 본건에 영향을 미칠 제시외 건물 없는 것으로 탐문됨.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장 조사시 이해관계인부재로, 내부구조, 설비, 이용상태, 현상 등은 일반적인 이용을 기준으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600702 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOO

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1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

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* 소재지: 대전광역시 동구 홍도동 3-15

* 용도: 근린주택 (1층 다중주택 4호, 2층 다중주택 4호, 3층 다중주택 4호, 4층 사무소)

* 토지면적: 219.80㎡ (약 66.5평)

* 건물면적: 309.31㎡ (약 93.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 1,101,452,977원

* 매각기일: (자료에 명시되지 않음)

* 물건명세서 작성일: 2026-08-31

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 접근성

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* 위치: 대전광역시 동구 홍도동 용전네거리 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변: 다가구주택, 상가주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지: 가로장방형의 토지로서 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하며, 북측 인접지대비 다소 저지입니다.

* 도로: 본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

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2.2. 지역 지구 및 규제

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* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 규제: 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역 - 반드시 별도 확인 요함)

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

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* 말소기준권리: 2020년 9월 4일자 한밭새마을금고 근저당권 (을4-토지, 을1-건물)

* 경매개시결정: 2026년 4월 7일자 한밭새마을금고 임의경매 (갑6-토지, 갑2-건물)

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 587,916,638원 + 건물 1,045,916,638원 = 1,633,833,016원. 이는 감정가(1,101,452,977원)보다 높으므로, 낙찰가에 따라 채권자가 일부 손해를 볼 수 있습니다.

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3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

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* 인수되는 보증금: 0원. 제공된 임차인 현황에 따르면 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 상세:

* (101호)한국토지주택공사(입주자:김 ) 보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-21, 확정일자: 2021-12-13, 배당신고일자: 2023-12-08, 대항력: 없음

* (103호)김 보증금: 10,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2022-01-14, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2026-05-08, 대항력: 없음

* (104호)한국토지주택공사(입주자:이 ) 보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-24, 확정일자: 2021-12-13, 배당신고일자: 2023-12-08, 대항력: 없음

* (202호)정 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-13, 확정일자: 2021-11-23, 배당신고일자: 2023-12-22, 대항력: 없음

* (203호)이 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-26, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

* (301호)이 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-12-26, 확정일자: 2022-12-26, 배당신고일자: 2026-04-21, 대항력: 없음

* (301호)이 보증금: 3,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2026-02-25, 확정일자: 2026-02-25, 배당신고일자: 2026-05-18, 대항력: 없음

* (302호)양 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-22, 확정일자: 2021-11-09, 배당신고일자: 2024-04-24, 대항력: 없음

* (303호)한국토지주택공사(입주자:권 ) 보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-29, 확정일자: 2021-11-12, 배당신고일자: 2023-12-08, 대항력: 없음

* (304호)조 보증금: 20,000,000원, 차임: 370,000원, 전입일자: 2023-05-08, 확정일자: 2023-05-03, 배당신고일자: 2024-05-16, 대항력: 없음

* (401호)채 보증금: 40,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2021-12-10, 확정일자: 2021-12-10, 배당신고일자: 2024-05-23, 대항력: 없음

* (402호)조 보증금: 23,000,000원, 차임: 280,000원, 전입일자: 2024-08-14, 확정일자: 2024-08-14, 배당신고일자: 2026-04-20, 대항력: 없음

* (호수 미상)문 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-09-24, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

* 임차인 관련 주의 문구 : 임차인 중 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기된 이성규, 문승환 임차인과 확정일자가 누락된 김세종 임차인이 있습니다. 이들의 경우, 실제 임대차 관계 및 배당 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 현장 조사 및 관계인 면담을 통해 정확한 임대차 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 동향

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* 최근 빌라(다세대) 매매 사례(2026년 5-6월 기준):

* 청우빌라(96-33) 82.3㎡ (전용): 15,000만원 (2026.06.04)

* 두산빌라(나) 44.8㎡ (전용): 8,700만원 (2026.06.10)

* 성원빌라D동 44.72㎡ (전용): 5,750만원 (2026.05.23)

* 본 건은 근린주택(다중주택 및 근린생활시설)으로, 개별 빌라 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 주변 주거 환경의 가격대를 가늠하는 참고 자료로 활용 가능합니다.

* 본 건의 감정가 1,101,452,977원 기준, 3.3㎡당 약 1,176만원 수준입니다. 최근 매매 사례의 3.3㎡당 가격은 약 600만원 ~ 1,770만원 수준으로, 본 건의 감정가는 주변 시세와 비교 시 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. (단, 건물의 신축 연도, 상태, 용도, 개별 호실 규모 등 차이 존재)

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4.2. 건물 특성 분석

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* 신축성: 2021년 10월 22일 사용승인된 건물로, 준공된 지 약 4년차 되어 신축에 가깝습니다.

* 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로 내구성이 우수하며, 4층 건물에 승강기가 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

* 구성: 1층부터 3층까지 다중주택(총 12호), 4층은 사무실로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다. (건축물표제부상 총 호실 수 12호)

* 활용성: 다가구 및 근린생활시설로 복합 활용이 가능하여 안정적인 임대 수입 또는 자가 사용 등 다목적 활용이 가능합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교통 및 편의시설

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* 대중교통: 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있습니다. (정확한 노선 번호는 현장 확인 또는 관련 정보 검색 필요)

* 도로망: 용전네거리 인근으로 차량 접근성이 용이하며, 대전IC, 동대전IC 등 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

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5.2. 교육시설

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* 주변 학군: 대전홍도초등학교, 대전동부중학교, 대전동신고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교육환경보호구역: 본 건은 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 인근 학교와의 구체적인 거리 및 교육청의 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

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5.3. 혐오시설

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* 주변 지역을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/행정적 리스크

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* 용도지역 규제: 제1종일반주거지역으로 건폐율, 용적률 등 건축 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 향후 건물 용도 변경이나 증축 등 계획 시 교육청과의 협의가 필수적입니다.

* 토지 이용: '도로(접합)' 표기는 일반적이나, 도로 부분의 점유나 사용에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

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6.2. 임차 관련 리스크

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* 임차인 다수: 총 14명의 임차인이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 정보 불일치: 일부 임차인의 확정일자 누락, 보증금/차임 미상 등의 정보는 실제 배당 및 권리 행사 여부를 추가 확인해야 합니다. (주의 문구 참조)

* 명도 비용: 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 발생하는 제반 비용(이사비 등)을 고려해야 합니다.

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6.3. 기타 리스크

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* 토지감정평가서상 "본 지상에 수목 등 수규모 정원시설 소재함"은 매각 시 포함되므로, 이에 대한 관리 및 처리가 필요합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 대전광역시 동구 홍도동에 위치한 신축 근린주택(다중주택 및 근린생활시설)으로, 2021년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 12개의 주택 호실과 1개의 사무실로 구성되어 임대 수익 창출이 용이한 구조이며, 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하고 일부 임차인의 정보가 불명확한 점, 교육환경보호구역 등의 규제 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 전체 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 낙찰가의 결정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2021년 준공으로 연식 짧고 하자 발생 가능성 낮음.

* 다용도 수익 구조: 다중주택 및 사무실 혼합 구성으로 다양한 임대 수익 모델 가능.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담이 적고, 인수되는 보증금 없음.

* 입지 조건: 대전 동구의 중심부 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호.

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9. 예상 입찰가

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* 감정가: 1,101,452,977원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 신축 건물로서 장래 임대 수익성을 고려한 수익형 부동산으로 접근할 수 있습니다. 또한, 전체 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 낙찰가의 상한선 설정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 빌라 매매 시세를 참고하였으나, 본 건은 다수의 임대 호실을 갖춘 근린주택이므로 개별 호실 시세와 직접 비교는 어렵습니다. 정확한 시세 및 예상 임대 수익률 분석을 위해 현장 방문 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.

* 예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 880,000,000원 ~ 950,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현 시점의 자료와 분석을 바탕으로 한 것이며, 최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사, 임대차 조사, 명도 가능성, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.