나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600689 [1] 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 씨동 지1,1,2,3층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동 소재 "해밀고등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택(연립주택 및 다세대형타운하우스 등) 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 근거리에 버스승강장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층,지상3층건내 지1~3층 101호, 102호로서 (사용승인일: 2023.07.12) 외벽 : 치장벽돌,몰탈위 페인팅 등 내부 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1,2 공히 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지가 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

해밀동 701 :제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-2006)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기부등본상 '옥탑'은 평가면적에서 제외되어 있으나, 건축물대장상 전유부에 해당 면적이 등재되어 있으니, 경매 진행 및 응찰시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. -본건에 설치된 태양광설비와 옥탑 등은 거래의 일체성을 고려하여 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 확인하시기 바람. -현장조사시 이해관계인의 부재로 본건 내부구조 및 이용상태 등에 대하여는 집합건축물대장상 등록된 건축물 현황도, 외부관찰 등에 의한 평균적 이용상태 등에 의거 조사하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음
등기부등본상 '옥탑'은 평가면적에서 제외되어 있으나, 건축물대장상 전유부에 해당 면적이 등재되어 있음
태양광설비와 옥탑은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600689 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 씨동 지1,1,2,3층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1,410,000,000원

* 토지면적: 212.85㎡ (약 64.4 평)

* 토지지분: 212.85㎡ (약 64.4 평)

* 건물면적: 87.63㎡ (약 26.5 평) - 전유부분 면적

* 건물지분: 87.6253㎡ (약 26.5 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종공주원예농업협동조합 (등기부등본상 확인)

* 사용승인일: 2023년 7월 12일

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 해밀동에 위치하며, "해밀고등학교" 남동측 근거리에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 공동주택(연립주택, 다세대형 타운하우스 등)과 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 단지 앞으로 폭 약 8미터의 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상으로는 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 예정지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 4일에 접수된 세종공주원예농업협동조합의 근저당권(채권금액 3,240,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 다음의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 북대전세무서장의 압류 (2024년 8월 22일 접수)

* 조성근 씨의 가압류 (2025년 3월 14일 접수, 채권금액 155,000,000원)

* 대전광역시의 압류 (2025년 9월 18일 접수)

* 세종공주원예농업협동조합의 임의경매개시결정 (2026년 4월 6일 접수, 본건 경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요' 관련하여 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있습니다. 이는 본건 토지에 별도의 권리 관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 철저한 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 3,395,000,000원 (근저당 3,240,000,000원 + 가압류 155,000,000원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원).

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 메종블룸 단지는 2021년 12월 29일 건축허가를 받아 2023년 7월 12일 사용승인된 비교적 신축급 공동주택(다세대주택) 단지입니다.

* 단지 전체 면적은 약 3,265.3㎡이며, 건축 면적은 약 1,424.53㎡입니다. 건폐율은 43.62%이고 용적률은 74.5%이며, 총 16세대가 거주하고 있습니다.

* 주변 시세 분석을 위해 제공된 JSON 정보는 '라포르테세종' 단지의 매매 사례입니다. 해당 단지의 전용면적 84.62㎡ 규모 주택이 2024년 10월 15일에 7억 6천 5백만 원에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 14억 1천만 원과 비교할 때 상당히 낮은 수준으로, 감정가와 현재 시장 시세 간에 큰 괴리가 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 해밀고등학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과: 세종특별자치시 해밀동 701번지 인근을 조사한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 등기부등본상 '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있어, 경매 낙찰 후에도 해당 권리가 소멸되지 않거나 예상치 못한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률적, 실질적 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 옥탑 면적 불일치: 등기부등본상 평가 면적에서 제외된 '옥탑' 면적이 건축물대장상 전유부에 등재되어 있습니다. 태양광 설비와 함께 건물에 포함하여 평가되었다고는 하나, 법적 등록 면적과 실제 건축물대장상 면적 간의 차이에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 추후 재산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 정보 및 외부 관찰에 의존한 조사이므로, 실제와 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 물건에 임차인이 있는지, 있다면 그들의 보증금 및 계약 조건은 어떠한지에 대한 정보가 불확실합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축급인 다세대주택으로, 세종시 행정중심복합도시 내 신흥 주거 지역에 위치한다는 장점이 있습니다.

* 그러나 감정가(14억 1천만 원)가 유사 물건의 실제 거래가(7억 6천 5백만 원)에 비해 현저히 높아, 감정가가 시세를 제대로 반영하지 못한 것으로 보입니다.

* 가장 큰 위험 요인은 '토지 별도등기'의 존재이며, 이는 낙찰 후에도 재산권 행사에 제약을 주거나 추가적인 재정적 부담을 야기할 수 있는 중대한 문제입니다. '옥탑' 면적 불일치 및 내부 상태 미확인 등도 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 주택: 2023년 준공으로 비교적 최신 건축물이라 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 행정중심복합도시의 성장 잠재력: 세종시 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 소유권까지 함께 확보할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 조건의 주변 물건(라포르테세종, 전용면적 84.62㎡)이 2024년 10월 7억 6천 5백만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 7억 9천만 원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 하지만, '토지 별도등기'라는 불확실한 위험 요인이 존재하고, 내부 상태 확인이 어려운 점 등을 감안하면, 감정가보다는 훨씬 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, '토지 별도등기'로 인해 발생할 수 있는 잠재적 부담 및 기타 미확인 사항들을 종합적으로 고려하여, 추정 시장 가치의 60~70% 수준인 5억 5천만 원에서 6억 5천만 원 사이 에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 반드시 '토지 별도등기'의 구체적인 내용과 그 영향 범위를 철저히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.