나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50401 [1] 충청북도 보은군 보은읍 신함리 123-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성 · 평가일 2026.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 신함리 소재 "신함2리 마을" 인근에 위치하며, 부근은 기존 농촌주택 및 마을인근 농경지가 혼재된 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 취락지대 및 간선도로 인근으로 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 사다리형 평지로 일반건축물대장상 실험실(현, 공실) 부지로 이용중임. 기호(3) : 대체로 사다리형 평지로 "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 및 기호(3) 공히 북측으로 세로의 포장도로와 접하고, 기호(2)는 남동측으로 로폭 약2m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(주거형) 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하수처리구역(2019-11-22)<하수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(주거형) 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(3) 일부는 현황 "도로"(목측상 미미함.)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3) 토지는 2026년 05월 04일 발급일자 토지대장상 "등록사항 정정대상토지(2025.04.14)"로 기재되어 있으니 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층건으로 (일반건축물대장상 사용승인일은 1994.07.07) 내,외벽 : 판넬붙임 등 마감 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

기호(2) : 일반건축물대장상 용도는 "실험실"임.(현 창고, 공실)

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

등기부등본 및 일반건축물대장상 용도는 실험실이나 현 공실(창고)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3번 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50401 (1)

* 물건종별: 토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

* 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 신함리 123-1

* 토지면적: 5,917.00㎡ (약 1,789.5평)

* 건물면적: 68.00㎡ (약 20.5평) (일반건축물대장상)

* 제시외 건물: 28.00㎡ (포함)

* 감정가: 448,987,000원

* 주요 용도: 창고시설 (일반건축물대장상 '실험실', 현 '창고/공실')

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50401 (1)

* 물건종별: 토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

* 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 신함리 123-1

* 토지면적: 5,917.00㎡ (약 1,789.5평)

* 건물면적: 68.00㎡ (약 20.5평) (일반건축물대장상)

* 제시외 건물: 28.00㎡ (포함)

* 감정가: 448,987,000원

* 주요 용도: 창고시설 (일반건축물대장상 '실험실', 현 '창고/공실')

1.2. 토지 정보

* 토지 소유 지분: 5,917㎡ (전체 토지에 대한 소유권)

* 토지 이용 현황: 기호(1)는 실험실 부지, 기호(3)는 "전"으로 이용 중.

* 토지 모양: 대체로 사다리형 평지.

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층

* 사용 승인일: 1994년 7월 7일 (일반건축물대장)

* 등기부상 용도: 실험실 (현황: 창고, 공실)

* 외벽/내벽: 판넬 마감

* 창호: 샷시 창호

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경 및 지리적 위치

* 본건은 충청북도 보은군 보은읍 신함리 소재 "신함2리 마을" 인근에 위치합니다.

* 주변은 기존 농촌 주택 및 마을 인근 농경지가 혼재된 순수 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 제반 차량 및 농기계의 접근이 가능합니다.

* 취락지대 및 간선도로 인근으로 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 현황

* 토지 기호(1) 및 기호(3)는 북측으로 세로의 포장도로와 접합니다.

* 건물(기호2)은 남동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 토지 이용계획 및 규제

3.1. 용도지역 및 개발 제한

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (주거형)

3.2. 기타 제한 사항

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 공장설립제한지역

* 하수처리구역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

4. 권리 분석

4.1. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리: 내율사새마을금고 근저당 (을9, 2023-11-24 접수, 300,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 제공된 정보에 상세 내용 없음)

* 등기부상 압류, 가압류, 근저당 등 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 343,890,000원 (근저당 324,000,000원, 가압류 19,890,000원 등)

* 건물 등기부 채권 총액: 343,890,000원 (토지와 동일)

4.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. (상세 내용 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (세부 임차인 정보 미제공)

* 주: 임차인 정보가 없어 정확한 인수 여부 판단이 어렵습니다. 하지만 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성 및 경제 활동

* 본건 소재지는 보은군 내에서도 순수 농촌 지역에 해당합니다.

* 주변은 농경지와 일부 주택이 혼재되어 있어, 활발한 상업 활동이나 산업 시설은 밀집되어 있지 않습니다.

* 지역 경제는 주로 농업을 기반으로 하고 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 개발 가능성

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 일정 규모 이상의 개발 행위는 가능할 수 있으나, 구체적인 개발 계획은 추가 확인이 필요합니다.

* 현황상 창고 시설로 이용 중이나, 농지취득자격증명 필요 지역임을 감안할 때, 향후 창고 시설 외 농업 관련 시설 등으로의 활용 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 생활 정보

6.1. 주요 편의 시설 접근성

* 가장 가까운 편의 시설 및 관공서 등은 보은읍 소재지에 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 차량 이용 시 약 10~15분 내외의 이동 거리가 필요할 것으로 보입니다.

* 주변 마을을 통한 기본적인 생활 편의는 가능할 수 있습니다.

6.2. 기타 생활 편의 정보

* 대중교통 접근성은 다소 낮을 것으로 예상되며, 자가용 또는 농기계 이용이 필수적일 수 있습니다.

* 본건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 관련

* 목록 3번 토지는 농지로 이용 중이며, 이에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

* 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 소관 행정기관에 확인해야 합니다.

* 농지법 개정으로 발급 기간이 연장되었을 수 있으므로, 사전에 충분한 시간을 두고 확인하시기 바랍니다.

7.2. 공부상 현황 차이

* 일반건축물대장상 용도는 "실험실"이나, 현황은 "창고"로 이용 중이며 공실 상태입니다.

* 토지 기호(3) 일부가 현황 "도로"로 이용 중인 점 (목측상 미미함)도 확인되었습니다.

7.3. 토지 이용 제한 및 관련 규제

* 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 특히 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당하여 신규 건축 또는 시설 설치 시 제약이 따를 수 있습니다.

7.4. 기타 법적/행정적 사항

* 기호(3) 토지는 토지대장상 "등록사항 정정대상토지(2025.04.14)"로 기재되어 있어, 등기부상 내용과 실제 현황 간 차이가 있을 수 있습니다. 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 건물은 경량철골조 판넬 건물로, 노후화 정도에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍의 순수 농촌 지역에 위치한 창고 시설(구 실험실) 및 토지입니다. 감정가는 4억 4천만원대이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수라는 중대한 위험이 따릅니다. 또한, 토지 이용 제한 사항이 많아 신규 개발이나 용도 변경에는 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 실제 이용 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

9. 투자 포인트

* 높은 감정가 대비 상대적으로 낮은 접근성의 농촌 지역 물건으로, 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

* 일부 제시외 건물이 포함되어 있어 실질적인 활용 공간이 더 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다 (단, 규제 확인 필수).

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 448,987,000원을 기준으로, 약 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 지역 내 유사 물건의 시세, 농지취득자격증명 발급의 용이성, 농지법 등 관련 규제 사항, 제시외 건물의 활용도, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 건축물 용도 변경 관련 비용 등을 종합적으로 고려한 수치입니다.

* 감정가: 448,987,000원

* 권리 분석상 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 약 314,290,000원 ~ 381,644,000원

주의: 위 예상 입찰가는 현 단계에서의 분석이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 관련 법규 및 규제에 대한 심층적인 확인, 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 관련 변수를 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.