나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30819 [1] 경기도 김포시 마산동 636-1 한강 힐스테이트 503동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "솔터초등학교" 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 경사지붕지상 29층 내 22층 2204호로 외벽: 외장석재 뭍임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 도배 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 정비되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3 류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중 로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-22)(김포구래초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔터고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔터초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오즈의마법사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(솔터초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오즈의마법 사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김 포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30819 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 636-1 한강 힐스테이트 503동 22층 2204호

용도: 아파트

건물(전용면적): 84.92㎡ (약 25.7평)

건물(공급면적): 약 109.35~110.45㎡ (약 33평형)

토지(지분): 52.25㎡ (약 15.8평)

감정가: 410,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 마산동 소재, 솔터초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 단지 내 도로가 정비되어 있고, 외곽으로는 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 26일 우리은행 근저당 (281,600,000원).

* 경매신청채권자: 강지인 (2026년 04월 08일, 59,395,752원).

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 근저당 및 강제경매로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 0원 또한 인수되지 않습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주택가 밀집 지역: 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 29층 건물 중 22층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

* 교육 환경: 솔터초등학교, 솔터고등학교, 김포구래초등학교, 오즈의마법사유치원 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시 계획 및 규제 사항이 존재합니다. 특히 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 내 매수 시 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 참고사항: 임대관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유자나 임대차 관계를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치한 한강힐스테이트 아파트로, 84.92㎡(약 25.7평) 전용면적을 갖추고 있습니다. 2013년에 건축된 아파트로, 주변에 학교와 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리관계가 명확하여 인수할 만한 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 복잡성과 임대관계 미상 등은 매수 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 근저당과 강제경매로, 매각 시 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 우수한 주거 환경: 김포시 마산동 신도시 내에 위치하며, 초등학교 등 교육 환경이 우수하여 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 실수요 및 투자 가치: 84㎡(약 25.7평) 전용면적은 인기 있는 평형대이며, 김포 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 향후 투자 가치도 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 410,000,000원

* 최근 매매 시세 분석 (2026년 6월 ~ 7월):

* 24층 (84.92㎡): 360,000,000원

* 22층 (84.937㎡): 390,000,000원

* 21층 (84.92㎡): 370,000,000원

* 본 물건은 22층으로, 최근 22층 물건이 390,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 매매 시세 평균 (3개 건): 약 373,333,333원

* 현재 시점 및 경매 특성을 고려하여, 감정가 410,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 최근 거래된 33평형(전용 84.91~84.97m²) 실거래가(3.6억 ~ 3.9억)를 참고하여 예상 입찰가는 약 370,000,000원 ~ 390,000,000원 수준으로 예상됩니다. (보증금 10% 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.