나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30825 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 7층762호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 '김포양촌일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 등이 밀집소재하는 공업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상8층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 사다리형 토지로서 공장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 삼면으로 공도에 접하며, 남서측 및 북동측에 접한 공도를 통해 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

학운리 2979 :도시지역, 일반공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), 학운리 2979-1, 2979-2 :도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의),

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경30825 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 7층762호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 감정가

243,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 69.64㎡ (약 21.06평)

* 토지 지분: 69.64㎡ (약 21.06평)

* 건물면적: 189.60㎡ (약 57.35평)

* 건물 지분: 189.6㎡ (약 57.35평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 '김포양촌일반산업단지' 내에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장 등이 밀집한 공업지대입니다.

2.2. 건축물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물입니다.

* 외벽: 복합판넬 등 마감

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태: 아파트형공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

2.3. 건물 설비

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 교통 및 도로

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물이 속한 단지는 삼면으로 공도에 접해 있으며, 남서측 및 북동측으로 접한 공도를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 일반산업단지(양촌일반산업단지), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (25.8.26.~26.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2010-07-16, 채권최고액: 276,000,000원).

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전 (황상진)

* 근저당권 (우리은행, 276,000,000원) - 말소 기준

* 가압류 (신용보증기금, 135,000,000원) - 말소

* 가압류 (현대캐피탈, 29,794,727원) - 말소

* 가압류 (경기신용보증재단, 30,000,000원) - 말소

* 압류 (김포시, 징수과) - 말소

* 임의경매 개시결정 (유더블유아이유동화전문유한회사, 244,156,277원) - 말소 예정

총 등기부 채권 합계: 470,794,727원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신명수

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2014-04-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 이영일

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2015-04-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사미스터팩

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 990,000원

* 전입일자: 2013-04-16

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인 모두 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본 물건은 김포양촌일반산업단지 내에 위치하여, 관련 산업 종사자 및 기업들의 접근성이 우수합니다. 주변에 중소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 생태계가 형성되어 있습니다.

4.2. 지식산업센터 용도

아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 점은 중소기업, 스타트업, 개인 사업자 등 다양한 규모의 사업체에 적합한 투자 또는 실사용 목적을 제공합니다.

4.3. 주변 산업 특성

김포시는 다수의 산업단지를 조성하며 자족도시로서의 기능을 강화하고 있으며, 양촌일반산업단지는 펄프, 종이, 인쇄, 금속, 전자, 기계 등 다양한 제조업종을 유치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 직원 출퇴근 및 물류 이동에 편리함을 제공합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있어 업무 수행에 필요한 제반 사항을 충족합니다.

5.3. 주변 환경

산업단지 내 위치하므로, 일반 주거 지역에 비해 편의시설이나 문화 시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다. 다만, 단지 내 지원 시설이나 인근 지역의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 규제

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

6.2. 산업단지 운영 및 환경 이슈

김포시 일부 지역에서 공장 난립 및 환경오염 문제가 제기된 바 있으며, 이는 산업단지 운영 및 주변 환경에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 폐수종말처리시설, 변전소 등 기반시설의 가용 용량 및 효율성은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 인접 가능성

본 물건이 위치한 김포양촌일반산업단지 자체는 계획적으로 조성되었으나, 김포시는 과거 난개발로 인한 공장 난립 및 환경오염 문제로 몸살을 앓은 바 있습니다. 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 바로 인근에 직접적인 혐오 시설(도축장, 폐기물 처리장 등)이 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 조성 과정에서 폐수종말처리시설, 변전소 등이 포함될 수 있으며, 광역 소각장 관련 논의가 진행되는 지역도 있어, 장기적인 관점에서 주변 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포양촌일반산업단지 내 위치한 지식산업센터로서, 우수한 입지 조건과 실용적인 건물 규모를 갖추고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 산업단지 내 다수의 기업체 및 종사자들에게 실사용 또는 투자 목적으로 매력적인 매물입니다. 다만, 군사 보호구역 등 공법상 규제와 주변 지역의 환경 이슈 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 산업단지 내 위치: 김포양촌일반산업단지는 다양한 제조업을 유치하며 활발하게 운영되는 지역으로, 관련 기업의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 실용적인 지식산업센터: 189.60㎡(약 57.35평)의 건물 면적은 중소 규모 사업체 운영에 적합하며, 아파트형 공장이라는 점에서 개인 사업자들의 접근성이 좋습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 선순위 권리가 말소 예정으로, 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 합리적 감정가: 현재 제시된 감정가는 주변 시세 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 243,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점과 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 현황 및 잠재력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.