나이스옥션 법원경매 부천 2026타경139 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-2 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형토지로 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 297-2 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경139 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-2 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 면적:

* 토지: 23.18㎡ (약 7.01평)

* 건물: 40.65㎡ (약 12.30평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 해남군수산업협동조합 (해OOOOOOOO)

* 특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(두리유치원, 새싹유치원, 심곡초), 절대보호구역(심곡초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 7월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당 (을1).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 해당사항 없음.

* 말소 예정 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 갑3(임의경매), 갑4(임의경매) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 192,000,000원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업지구와는 거리가 있어, 상업시설 이용은 제한적일 수 있음.

* 인근 유치원 및 초등학교 소재로 배후 주거 수요는 안정적일 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 심곡초등학교, 두리유치원, 새싹유치원이 인근에 소재하여 교육환경은 양호함.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형마트 등 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 본건 인근에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 교육 시설이 주로 분포하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 파악해야 함.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요함.

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 건물 내부 상태, 관리 상태, 설비 내역 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 못함. 이는 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 높임.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2009년)임.

* 주변으로 학교와 주택가가 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편이나, 대규모 상업시설과의 거리가 있어 상권 형성은 제한적임.

* 권리관계는 비교적 명확하여 매각 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 내부 확인 불가 및 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가(200,000,000원) 대비 실거래가 수준이 낮은 경향을 보임.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가를 반영한 합리적인 입찰가로 접근 시 시세차익 기대 가능.

* 비교적 최신 건물 연식 (2009년)으로 양호한 건물 상태 기대 (단, 내부 확인 불가).

* 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과 (2026년 7월 기준) :

* 41.85㎡ (1층, 2001년식) : 11,100만원 (약 265만원/㎡, 약 877만원/평)

* 61.17㎡ (5층, 2003년식) : 17,100만원 (약 280만원/㎡, 약 924만원/평)

* 64.955㎡ (5층, 2019년식) : 28,800만원 (약 443만원/㎡, 약 1465만원/평)

* 본건(40.65㎡, 4층, 2009년식)의 면적, 층수, 건축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 바탕으로 추정함.

* 건축 연식이 비교적 최신이고 4층에 위치하는 점을 감안하여, 최근 거래된 유사 물건(2003년식, 5층)의 가격 수준(약 280만원/㎡)에 신축 연식 및 층수 프리미엄을 일부 적용하여 시세 형성 가능성을 보수적으로 추정함.

* 감정가는 200,000,000원이지만, 실거래가 정보를 바탕으로 예상되는 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됨.

* 내부 미확인, 토지거래허가구역 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 126,000,000원 (1억 2천 6백만원)

* 이는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 수준을 바탕으로 산정된 예상치이며, 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.