나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30767 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 203-19 해들목빌라 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 역곡중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 다세대주택과 아파트 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2007.03.14인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로서 외 벽 : 석재붙임 및 적벽돌쌓기마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 서측으로 노폭 4미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(역곡고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡중)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26~2026.8.25.))임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30767 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 203-19 해들목빌라 가동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

토지지분: 25.22㎡ (약 7.63평)

건물면적: 41.19㎡ (약 12.46평)

건물지분: 41.19㎡ (약 12.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2007년 03월 14일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

내부설비: 위생시설, 상하수도시설, 개별난방설비, 가스설비 등

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 역곡중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 다세대주택과 아파트 등이 소재하여 있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 건물이 소재하는 부지는 서측으로 노폭 4미터 내외의 도로에 접하고 있음.

2.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서인천세무서장 압류 (갑9, 2025.08.12.)

* 진행중인 경매: 한국주택금융공사 강제경매 (갑11, 2026.04.09.)

* 선순위 권리:

* 주택임차권: 박도현 (을7, 2024.11.22. 접수)

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2022년 11월 11일

* 확정일자: 2022년 10월 05일

* 배당신고일자: 2024년 11월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 기타 등기사항:

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2007.04.06.)

* 소유권이전 (갑4, 2014.06.05.)

* 소유권이전 (갑7, 2022.07.05.)

* 소유권이전 (갑8, 2025.05.02.)

* 압류 (갑10, 2025.08.18.)

* 압류 (갑12, 2026.04.20.)

* 압류 (갑13, 2026.05.26.)

* 인수되는 보증금: 170,000,000원 (박도현 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부)

2.4. 상권분석

* 주변 유사 물건 매매 사례:

* 경기도 부천시 원미구 역곡동 214-19 로얄골드빌 (2001년식, 47.94㎡): 2026년 7월 140,000,000원 거래

* 경기도 부천시 원미구 역곡동 214-19 로얄골드빌 (2001년식, 47.94㎡): 2026년 7월 13일 140,000,000원 거래

* 경기도 부천시 원미구 역곡동 29-11 오페라 (2002년식, 48.64㎡): 2026년 7월 6일 172,000,000원 거래

* 현재 물건 가치 평가: 본건 물건은 2007년식으로 주변 유사 건물보다 건축 연도가 신축에 속함. 전용면적 41.19㎡(약 12.46평)을 고려할 때, 유사 건물 거래가를 참조하면 감정가 142,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 면적이 유사 건물보다 약간 작다는 점을 감안해야 함.

2.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 역곡동 소재지로, 주변에 상업 시설 및 생활 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨. 역곡역 인근에 다양한 상점, 전통 시장, 문화 시설이 있으며, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 가까워 실거주 만족도가 높은 지역임.

* 교육 시설: 역곡중학교, 역곡고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로 이동이 편리하며, 지하철 1호선 역곡역을 이용할 수 있어 서울 및 부천 출퇴근이 용이함.

* 주변 환경: 지역 내 소음 민원이나 시설 이용 관련 규제가 일부 존재하나, 대체로 주거 환경은 안정적인 편임.

2.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25.)은 만료된 것으로 보임. (단, 재지정 여부 추가 확인 필요)

* 대항력 있는 임차인 인수: 박도현 임차인(보증금 170,000,000원, 대항력 있음)의 보증금 중 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재함. 이는 총 인수 금액을 감정가 이상으로 상승시킬 수 있는 주요 요인이므로 매우 주의해야 함.

2.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 건축 연도(2007년)를 가지고 있으며 주변 교통 및 교육 환경이 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(170,000,000원)이 감정가(142,000,000원)를 초과하므로, 매수인은 상당 금액의 보증금을 인수하게 될 가능성이 높습니다. 따라서 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 매입 비용을 정확히 산출하여 투자 결정을 내려야 합니다.

2.8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건축 연도: 2007년식으로 주변 다세대주택 대비 신축에 속하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주택가 밀집 지역으로 안정적인 거주 환경 제공.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 역곡역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성이 우수함.

2.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매가는 140,000,000원 ~ 172,000,000원 수준입니다.

본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 박도현 씨의 보증금 170,000,000원입니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 경매 낙찰가율이 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외하고 본 물건의 순수 시장 가치만을 기반으로 예상 입찰가를 산정합니다. 이를 고려하여 감정가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.