나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502800 [1] 인천광역시 서구 연희동 726-9 연희2차하이츠빌라 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ‘서곶중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 유사형 다세대주택 및 아파트단지, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선(아시아드경기장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한 구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평 생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26 .~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502800 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 726-9 연희2차하이츠빌라 2동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

토지지분: 28.75926055045872㎡ (약 8.7평)

건물면적: 46.44㎡ (약 14.0평)

건물지분: 46.44㎡ (약 14.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 다세대주택, 아파트단지, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 아시아드경기장역이 소재하여 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 인천지방법원 2026타경502800 사건 번호로 접수되었습니다. 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 (갑14)입니다.

* 등기부상 권리사항으로는 소유권 이전 내역 (갑9, 갑12, 갑13)과 주택임차권 (을9)이 확인됩니다.

* 을구 순위 9번 주택임차권(권리자: 이은미, 임차금액: 125,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황 정보에 따르면, 임차인 이 님은 보증금 125,000,000원, 차임 0원에 2022년 5월 11일 전입, 2022년 4월 19일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 5월 29일이며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다.

* 주요 특이사항으로 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(대항력 없음)이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 연희동 지역은 다세대주택과 아파트가 밀집된 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 안정적인 주거 상권의 특성을 나타냅니다.

2.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 서곶중학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있으며, 인천지하철 2호선 아시아드경기장역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 유사 형태의 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어 경매 진행 시점(2026년 9월)에는 해제되었을 가능성이 있습니다. 다만, 외국인의 주택용도 취득에 한함이라는 조건이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: HUG 관련 조건 변경과 임차권 존재는 권리 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 비록 대항력이 없는 임차인이고 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 인수 보증금 0원임을 명확히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.7. 종합 의견

인천광역시 서구 연희동에 위치한 본 다세대주택은 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 법적으로는 말소기준권리 외 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 지정 해제 여부 및 HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

2.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지

* 인천지하철 2호선 등 대중교통 이용 편리

* 주요 권리사항 소멸 예상으로 명도 리스크 적음

2.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적 또는 조금 더 넓은 면적의 다세대주택이 2026년 1월에 6,600만원에서 15,000만원 사이에 거래되었습니다. 특히 52.39㎡ (약 15.8평) 면적의 주택이 13,100만원에 거래되었으며, 57.54㎡ (약 17.4평) 면적의 주택은 15,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 830만원에서 860만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본 물건의 건물 면적은 46.44㎡ (약 14.0평)으로, 최근 거래된 물건들보다 다소 작습니다. 최근 거래가격을 기준으로 평당 약 830만원~860만원을 적용할 경우, 본 물건의 적정 가치는 약 11,600만원에서 12,000만원 사이로 추정할 수 있습니다.

감정가는 103,000,000원이며, 이는 최근 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 110% 수준인 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.