나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502796 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-276 뉴정일그린타운 1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 희망체육공원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 형의 공동주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2002.11.26인 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 403호로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 칼라 및 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북측과 서측으로 각각 노폭 약 4~5미터, 남측으로 2~3미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거 환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502796 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-276 뉴정일그린타운 1동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

건축물 사용승인일자: 2002.11.26

1.2. 면적

건물 전용면적: 39.03㎡ (약 11.80평)

건물 총면적 (연면적): 659.47㎡ (약 199.53평)

토지 대지권 면적: 14.33㎡ (약 4.33평)

토지 총 대지 면적: 201㎡ (약 60.80평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호

외벽: 드라이비트 마감 등

창호: 칼라 및 하이샷시창 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생시설, 상하수도시설, 개별난방설비, 가스설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 희망체육공원 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사 형태의 공동주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물이 소재하는 부지는 북측과 서측으로 각각 노폭 약 4~5미터, 남측으로 2~3미터 내외의 도로에 접하여 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026.8.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502796)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다. 등기부채권 총액은 115,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이정은)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-13

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정임)

3.3. 등기부 현황

소유권 이전: 김계자 (2006-07-25), 권혜경 (2007-06-25), 김성백 (2022-05-10, 매매)

주택임차권: 이정은 (2024-03-19 접수, 115,000,000원, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-08 접수, 115,000,000원, 말소 기준 권리)

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 부평구 부평동 475-12번지 우진그린빌 (2001년 건축, 38.94㎡, 3층): 2026년 7월 2일, 70,000,000원.

* 인천광역시 부평구 부평동 250-5번지 신한 (2002년 건축, 56.08㎡, 2층): 2026년 7월 23일, 123,000,000원.

본건(39.03㎡, 2002년 건축)의 감정가는 100,000,000원입니다. 이는 유사 면적의 거래 사례(70,000,000원) 대비 높은 편이며, 더 넓은 면적의 거래 사례(123,000,000원)와 비교 시 시세 반영 정도를 신중히 판단해야 합니다.

4.2. 지역 특성

본건은 주거환경개선지구에 속해 있으며, 주변은 공동주택 밀집 지역입니다. 향후 개발 가능성 또는 재건축/재개발 사업 진행 시 가치 변동이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 희망체육공원이 있어 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대형 상업 시설이나 특정 편의 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 혐오시설은 현재 지도상으로 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거환경개선지구 지정

해당 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 이주, 사업 진행 지연 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차권

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하며, 대항력 없는 임차인(이정은)이 있으나 HUG와 연관되어 있어 명확한 인수 조건 및 절차 확인이 필수적입니다. 비록 말소동의 확약서가 제출되었더라도 HUG 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 경매 낙찰 후 일반 개인 매수 시에는 통상적으로 문제가 없으나, 추후 전매 시 고려 사항입니다.)

6.4. 건축 연식

2002년 건축된 건물로 연식이 있어 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 다세대주택으로, 적절한 입지 조건과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없을 것으로 보이나, 주거환경개선지구 지정, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권(말소 예정) 등 복합적인 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 감정가 대비 주변 시세와의 비교 분석을 통해 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거환경개선지구의 잠재력

주거환경개선지구는 향후 지역 개발 및 재정비 사업을 통해 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

8.2. HUG 관련 정보 확인 시 유리한 조건 확보 가능성

HUG 인수조건 변경 사항을 정확히 파악하고, 임차권 관련 내용을 명확히 확인할 경우, 매입 과정에서 유리한 조건을 확보하거나 불확실성을 해소할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 합리적인 입찰 기회

유사 면적 및 연식의 실거래가(70,000,000원)를 고려할 때, 감정가(100,000,000원) 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

주변 유사 면적(약 11.8평) 및 건축 연도(2002년)의 실거래가(70,000,000원)를 고려할 때, 현재 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 및 물건의 특이사항(주거환경개선지구, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등)을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 유사 면적 거래 사례(70,000,000원)와 비교 시

* 더 넓은 면적 거래 사례(123,000,000원)의 평당가 적용 시

본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 HUG 관련 인수 조건 및 절차에 대한 최종 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.