나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502802 [1] 인천광역시 부평구 부평동 501-1 더갤러리 6층101-603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동"부평역"북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,오피스텔,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형의 토지로서, 공동주택,업무시설,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

501-1 : 일반상업지역 , 방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다. 501-2 : 일반상업지역 , 방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502802 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 501-1 더 갤러리 6층 101-603호

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

토지면적: 9.45㎡ (약 2.86평)

토지지분: 9.448㎡ (약 2.86평)

건물면적: 74.40㎡ (약 22.50평)

건물지분: 74.4㎡ (약 22.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 '부평역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역(부평역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 스라브 지붕을 가진 15층 건물이며, 본 물건은 6층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 대체로 가장형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 북서측으로 도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 채권 총액

총 채권액은 502,000,000원입니다.

말소기준권리: 압류 (계양세무서장, 2023-06-30 접수)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 2016-07-15

* 공유자 전원 지분 이전: 2016-08-18

* 소유권 이전 (매매): 2021-12-16

* 주택 임차권 (한경석): 2024-01-26 접수, 277,000,000원 (말소 예정)

* 압류 (계양세무서장): 2023-06-30

* 가압류 (주택도시보증공사): 2023-07-13, 225,000,000원

* 압류 (부천세무서장): 2025-12-26

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2026-04-08, 277,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한경석)

보증금: 277,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-26

확정일자: 2021-11-08

배당신고일자: 2024-01-26

대항력: 없음

비고: 등기부상 해당 임차권(을구 3번)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차권이 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 아파트, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집한 복합 상업 및 주거 지역입니다. 부평역을 중심으로 유동 인구가 많아 상권이 활성화되어 있으며, 오피스텔 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 소재하여 입주민 편의성이 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

부평역 인근에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의 및 금융 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5.3. 건물 내 설비

난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구가 특이사항에 기재되어 있습니다. 등기부상 임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없으나, 관련 절차 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

해당 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 재건축 등 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시장 가격이 다소 높게 형성된 경향이 있으나, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되어 투자 가치가 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항 및 임차권 말소 절차 진행 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 핵심 지역인 부평역 역세권에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

* 건물 면적 74.40㎡ (약 22.50평)으로 비교적 넓은 전용 면적을 제공합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

* 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(74.4㎡)의 오피스텔이 2024년 4월 210,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 3월에는 70.9㎡ 면적이 200,000,000원에, 2026년 5월에는 70.9㎡ 면적이 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적 대비 약 2,820,000원/㎡의 시세가 형성되어 있음을 보여주나, 최근 거래는 하락세를 나타내고 있습니다. 본건의 감정가는 249,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높게 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려하여, 인수되는 권리가 없고 추가적인 명도 비용이 발생하지 않는다는 전제 하에, 보수적인 관점에서 190,000,000원 (1억 9천만원) 수준의 입찰가를 제시합니다. 이는 최근 거래가격을 고려한 시세 대비 합리적인 가격이며, 적절한 수익률 확보를 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.