나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1569 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 104동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역"(경의중앙선) 동측 인근에 위치하는 집합건물(일산두산위브더제니스 104동 9층 901호)로서, 부근으로 아파트단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 서측으로 "탄현역"(경의중앙선)이 소재하여 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상57층 중 9층 901호로서, (사용승인일 : 2013.04.26.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공부상 아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 35미터, 동측으로 노폭 약 24미터 및 서측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(탄현주상),대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉),대로3류(폭 25m~30m)(접합),사회복지시설(저촉),중로2류(폭 15m~20m)(접합),청소년수련시설(저촉),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경1569 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640, 일산두산위브더제니스 104동 9층 901호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 규모

토지 면적: 21.81㎡ (약 6.6평)

토지 지분: 21.8053㎡ (약 6.6평)

건물 면적: 120.78㎡ (약 36.5평)

건물 지분: 120.7818㎡ (약 36.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 701,000,000원

주차 대수: 총 123대 (지상 12대, 지하 71대, 지하 전기차 충전기 46대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역"(경의중앙선) 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

단지 서측으로는 "탄현역"(경의중앙선)이 소재하여 대중 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건이 소재하는 토지는 북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 35미터, 동측으로 노폭 약 24미터, 서측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 기록이 있으며, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

말소기준권리는 2019년 2월 25일 접수된 웰릭스에프앤아이대부주식회사의 근저당(300,000,000원)입니다.

이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 합계는 830,572,934원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 황규창 씨가 보증금 500,000,000원에 거주 중이나, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

전입일자 2021년 5월 20일, 확정일자 2021년 5월 3일입니다.

임차인의 보증금은 500,000,000원으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 임차인 황규창 씨의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, 해당 지역은 주상복합 및 아파트 밀집 지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 각종 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 시설

상대보호구역에 상탄초등학교, 자연유치원이 포함되어 있어 교육 환경 보호 대상 지역임을 알 수 있습니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

총 세대수: 2700세대 (104동 기준 316세대)

최고층: 59층

사용승인일: 2013년 4월 26일

관리사무소 연락처: 031-900-7900

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 권리가 소멸되는 물건으로 권리상 문제는 없어 보입니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 황규창 씨는 대항력이 없으나, 보증금 500,000,000원으로 매우 큰 금액이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 (혐오시설 등)

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 지도 등 외부 검색을 통한 추가 확인이 필요합니다. (본 정보 분석으로는 혐오시설 존재 여부 파악 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 탄현역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며 주변 생활환경이 양호합니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

전반적인 권리 관계가 깨끗하여 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 보증금 규모가 크므로 명도 관련하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 탄현역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 개발 가능성: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 실거래가 확인: 2026년 7월에 120.48㎡ 면적의 물건이 64,000만원, 68,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 701,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 6일, 120.48㎡, 18층: 68,500만원

* 2026년 7월 11일, 120.48㎡, 11층: 64,000만원

* 2026년 7월 19일, 59.92㎡, 12층: 44,000만원

본 건은 120.78㎡ (약 36.5평)으로, 최근 거래된 120.48㎡ 면적의 실거래가를 참고합니다.

최근 거래가 중 최고가는 68,500만원입니다.

현재 감정가는 701,000,000원입니다.

시세 대비 감정가 비율 및 낙찰가율 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

임차인의 보증금 500,000,000원은 인수되지 않으므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

보수적으로 예상 낙찰가를 산정하면, 최근 시세인 64,000만원 ~ 68,500만원 사이에서 결정될 가능성이 높습니다.

본 건의 정확한 예상 입찰가는 추가 시세 조사 및 현장 조사를 통해 보다 면밀히 분석해야 합니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 600,000,000원 ~ 650,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.