나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60867 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하는 스타 팰리스 제102동 제4층 제401호로서, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '풍산역' 등이 소재 하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서 외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역[주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건은 내부계단을 통해 출입이 가능한 다락층이 소재하고 있음. 2. 등기사항전부증명서상 2023.10.3일자 주택임차권(임차보증금 398,000,000원,범위 건물 전부, 임대차계약일자 2021.05.31,주민등록일자 2021.09.23,점유개시일자 2021.09.23) 표시되어 있음.

물건 비고

1.내부계단을 통해 출입이 가능한 다락층이 소재
2.2023.10.6.자 제127234호 주택임차권등기에 대하여 임차인 이상필의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.8.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60867 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 392,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.78㎡ (약 17.48평)

토지지분: 57.7802㎡ (약 17.48평)

건물면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

건물지분: 51.1962㎡ (약 15.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 상세 정보 (스타팰리스)

건물명: 스타팰리스

동: 102동

층: 4층

호수: 401호

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 10월 28일

건축면적 (전유부): 51.20㎡ (약 15.49평)

총 세대수 (단지): 87세대

총 동수 (단지): 10개동 (추정)

1.4. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경.

내부계단을 통해 출입 가능한 다락층이 소재함.

2023.10. 6.자 주택임차권등기(임차인 이상필)에 대하여 임차인 이상필의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.8.자 확약서(보증금 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '풍산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)임.

2.5. 주변 시설 정보

스타팰리스 단지는 조용하고 생활하기 편리한 주거 환경을 갖춘 것으로 평가됩니다. 풍동고등학교와 인접해 있으며, 초·중·고등학교 및 공원 등이 주변에 위치하여 교육 및 생활 환경이 양호합니다. 대형마트, 다이소 등 편의시설은 도보 3~5분 거리에 위치합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이상필

보증금: 398,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-23

확정일자: 2021-06-14

배당신고일자: 2023-10-06

대항력: 없음

비고: 임차인 이상필의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인: 정다운

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-09

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 갑7 압류 (고양시, 2023-12-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요: '만 기재되어 있고 구체적인 내용은 없어 확인 필요)

* 기타 권리사항:

* 을1 주택임차권 (이상필): 2023-10-06 등기, 398,000,000원 (HUG 확약서 제출로 말소 예상)

* 갑8 가압류 (주택도시보증공사): 2023-12-11 등기, 20,000,000원 (말소)

* 갑10 강제경매 (주택도시보증공사): 2026-04-01 등기, 398,000,000원 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 418,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 다세대주택 단지에 속해 있어, 일반적인 주거지로서의 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '풍동고등학교'가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌치장쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

* 교육: 풍동고등학교 인근 위치.

* 교통: 버스정류장 및 경의중앙선 '풍산역' 인근.

* 상업: 각종 근린생활시설 인근.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 차이: 감정가는 392,000,000원이나, 최근 실거래가는 200,000,000원에서 247,000,000원 사이로 형성되어 있어 상당한 시세 차이가 존재합니다. 감정가 고평가 또는 최근 시세 반영 부족 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다락층 소재: 내부 계단을 통해 출입이 가능한 다락층이 소재하고 있어, 이는 공부상 면적 외의 사용 공간일 수 있으며, 불법 건축물 여부 확인 및 추후 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 미상 보증금 임차인: 임차인 정다운의 보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 잠재적 인수 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 스타팰리스 다세대주택입니다. 주위 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 이상필의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이, 내부 계단을 통한 다락층 존재, 그리고 보증금 미상 임차인의 존재는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 확약서를 통한 임차보증금 인수 부담 해소: 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 HUG의 확약으로 인해, 임차인 관련 금전적 위험이 크게 완화됩니다.

* 양호한 입지 조건: 풍동고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 우수합니다. 풍산역 접근성 또한 좋습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준으로 매수할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 감정가의 적정성 및 시세 변동성 고려 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건의 전용면적당 거래 금액은 약 346만원에서 3,80만원 사이로 파악됩니다. 본 물건의 건물 면적(51.20㎡)을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 예상 가치는 대략 1억 7천만원에서 1억 9천5백만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 392,000,000원으로, 최근 실거래가와 큰 차이를 보이고 있습니다. 임차인의 보증금(398,000,000원) 또한 감정가와 유사하거나 높지만, HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 하되, 경매 특성상 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 시작될 가능성도 배제할 수 없습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고, HUG의 적극적인 보증금 포기 확약이 있는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준인 2억 4천만원 내외를 상회하는 금액까지는 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가와의 괴리가 큰 점, 다락층의 현황, 미상 보증금 임차인의 존재 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 희망가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.