나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60955 [1] 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 대로변 상업용 건물, 후면에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제101호외 7개호로서 사용승인일:2016.12.07 외벽;화강석 붙임, 페어그라스 마감 등 내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 인테리어 마감 등 바닥;아스타일 마감 창호:알루미늄 샤시창임.

이용상태

기호 1) 소매점(Mr.Pizza), 기호 2) 소매점(공실), 기호 3) 소매점(블루클럽), 기호 4) - 기호 6) 학원(G1Math 수학학원에서 호별 구분 없이 사용중), 기호 7) 학원(이스턴 플러스+), 기호 8) 학원(G1Math 수학학원)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로로, 남서측으로 노폭 약 6미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25) (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 토지의 표시 2;준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지 거래거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60955 (1)

소재지: 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 1층 101호

용도: 근린상가 (제1,2종근린생활시설)

감정가: 530,000,000원

토지면적: 18.58㎡ (약 5.62평)

토지 지분: 18.58㎡ (약 5.62평)

건물면적: 45.20㎡ (약 13.67평)

건물 지분: 45.2㎡ (약 13.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 위치하며, "산내중학교" 북서쪽 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대로변 상업용 건물, 후면의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 다양하게 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태:

북서측으로 노폭 약 40미터의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 6미터의 보행자도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로3류, 소로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 12일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을4)입니다.

* 인수되는 권리:

본 건은 공동담보 물건으로, 말소기준권리보다 후순위인 우리은행의 근저당권(을5)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다.

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2012년 10월 29일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건 명세서 상 기재)

* 주의사항: 상기 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있으나, 물건 명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

소유권 보존, 소유권 이전, 공유자 전원 지분 전부 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리들이 등기되어 있으며, 이들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 4,577,850,000원

1.3. 상권분석

* 건물 내 위치:

목동프라자 건물 1층 101호에 해당하는 호실입니다.

* 건물 용도 및 구조:

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 1층에 위치합니다. 용도는 제1, 2종 근린생활시설이며, 2016년 12월 7일 사용승인을 받았습니다.

* 주변 상업시설:

본 물건은 대로변 상업용 건물 밀집 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 학교가 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 기존 이용 현황 (감정평가 요약 기준):

* 101호: 소매점 (Mr.Pizza)

* 102호: 소매점 (공실)

* 103호: 소매점 (블루클럽)

* 104호~106호: 학원 (G1Math 수학학원, 호별 구분 없이 사용 중)

* 107호: 학원 (이스턴 플러스+)

* 108호: 학원 (G1Math 수학학원)

* 본 보고서는 101호에 대한 정보이므로, 해당 호실의 구체적인 임대 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 기반시설:

* 학교: 산내중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거: 다수의 아파트 단지가 후면에 위치하여 주거 밀집 지역의 생활 편의성을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

* 기타:

편의시설, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

박 임차인은 2012년 10월 29일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 3천만원 및 월세 250만원이 있으나, 물건 명세서상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 정확한 권리 분석 및 인수 여부 확인이 필수적입니다. 만약 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 인수될 경우, 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건:

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 총액이 높아 경매 진행 시 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (허가기간 만료 시점 확인 필요)

* 감정가 대비 채무 총액:

물건의 감정가(5.3억원) 대비 등기부상 채무 총액(45.7억원)이 매우 높아, 낙찰 후에도 해당 채무 부담이 상당함을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 신축 건물(2016년 준공)에 속하며 주변 상업 및 주거 환경이 혼재되어 있어 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 0원'이라는 상반된 정보는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 반드시 확인해야 할 최우선 과제입니다. 교통 접근성과 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 상업지역 내 대로변에 인접한 위치로, 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 관리 상태 및 사용 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 활용 가능성: 소매점, 학원 등 다양한 근린생활시설로 활용이 가능하며, 특히 주변 아파트 단지 및 학교와의 근접성은 특정 업종에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 심층적인 시장 조사 및 주변 시세 분석이 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 건물의 실제 상태, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 물건 명세서에 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 해당 임차인과의 법적 관계 및 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 따라서, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요소를 충분히 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색, 혐오 시설 존재 여부 확인 등의 분석은 시스템의 한계로 수행되지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.