나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60932 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 205동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초등학교" 남서측 도로월편에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하고, 본건 남측 인근에 노선버스정류장 및 남서측 근거리에 일산역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스(위금속기와)지붕 지상 19층 건물 내 제5층 제504호로서 외 벽 : 세멘 몰탈위 페인트 마감 등 내 벽 : - 바 닥 : - 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 내부도로와 연결된 남서측의 외부공도(소로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 1651 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산지구), 일단의주택단지조성사업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2026타경60932 (1) 부동산임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건소재지

경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 205동 5층504호

1.1. 1.물건종별

아파트

1.1. 2.감정평가액

429,000,000원

1.1. 3.토지면적

35. 25㎡ (약 10.66평)

토지지분: 35.253㎡ (약 10.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4.건물면적

84. 94㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 5.매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 6.경매구분

부동산임의경매

1.1. 7.채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 8.특이사항

유동화물건, 임대관계미상

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초등학교" 남서측 도로변에 위치하고 있습니다.

1.2. 1.주위환경

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 단지 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에는 일산역(경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.인접도로상태

본건은 단지 내부 도로와 연결된 남서측의 소로(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2002-11-26 접수된 국민은행 근저당권 (을1, 35,100,000원)입니다.

등기부등본상 을구의 모든 권리(을1, 을2, 을7, 을8)는 말소 예정이거나 말소되었습니다.

또한, 갑구의 권리 중 임의경매 개시결정(갑4)은 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바에 의하면 지상권에 대한 개요가 비어있어, 특별한 권리가 인수되지 않을 것으로 보입니다.

1.3. 1.임차인현황

임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 산들마을2단지대림 아파트는 일산동구 중산동의 주요 주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 1.최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 5월 5일, 전용면적 84.94㎡(실제 본건 건물면적과 동일)가 40,000만원(400,000,000원)에 중개거래 되었습니다.

* 2026년 5월 4일, 전용면적 159.999㎡가 45,000만원(450,000,000원)에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 22일, 전용면적 116.55㎡가 51,500만원(515,000,000원)에 거래되었습니다.

본건과 동일한 전용면적(84.94㎡)의 최근 거래 사례는 400,000,000원으로, 감정가 429,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

1.4. 2.최근 전월세 시세 분석

* 2026년 3월 24일, 전용면적 84.94㎡의 임대차 계약이 보증금 29,000만원(29,000,000원)으로 신고되었습니다. (월세 0원)

* 2026년 3월 28일, 전용면적 134.926㎡의 임대차 계약이 보증금 30,000만원(30,000,000원) 및 월세 40,000만원(40,000,000원)으로 신고되었습니다.

* 2026년 5월 4일, 전용면적 159.999㎡의 임대차 계약이 보증금 40,000만원(40,000,000원)으로 신고되었습니다. (월세 0원)

최근 전월세 거래 중 월세가 0원으로 신고된 건이 다수 확인되며, 이는 보증금 중심의 임대차 계약 또는 특수한 거래 형태일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 정보

* 아파트명: 산들마을2단지대림

* 주소: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651

* 사용승인일: 2002년 9월 19일

* 총 동수: 8개동

* 총 세대수: 692세대

* 최고층: 24층

* 주차대수: 총 169대 (지상 4대, 지하 16대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.5. 2.주변 교육시설

* 안곡초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 3.주변 편의시설

* 아파트 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 4.주변 문화/여가시설

* 일산신도시의 인프라를 공유하며, 공원 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 대항력 유무 및 보증금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 임대차 관계가 명확하지 않으므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매입 과정이나 법적 절차에서 복잡성이 있을 수 있으나, 본 경매 절차 자체는 일반적인 경매와 유사하게 진행됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일단의주택단지조성사업지역 등으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재산권 행사에 일부 영향을 줄 수 있으나, 아파트 매매/재건축 등 일반적인 경우에는 크게 문제되지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 고양시 일산동구 중산동 소재 산들마을2단지대림 아파트 5층 504호로, 전용면적 84.94㎡(약 25.69평) 규모의 아파트입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지에 위치하고 있으며, 2002년에 건축된 비교적 연식 있는 아파트입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가 분석 시, 본건과 동일 면적의 거래가 감정가보다 낮은 4억원 선에서 이루어졌으므로, 입찰 시 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 일산역 인근의 교통 편리성 및 주변 생활 인프라 양호.

* 권리분석상 낙찰 후 추가 부담이 없을 것으로 예상됨.

* 안곡초등학교 등 교육 환경 우수.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 400,000,000원과 감정가 429,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세를 반영하고 권리상의 안전성을 고려한 적정 예상 입찰가는 약 410,000,000원으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.