나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60925 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 579-1 가야그린빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "내유초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대, 근린생활시설, 전 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이섀시 창호 등 마감임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60925 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 579-1 가야그린빌 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

건물면적: 55.12㎡ (약 16.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

건축물 정보:

* 건물명: 가야그린빌 B동

* 층: 2층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건축년도 (사용승인일): 2012년 5월 16일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "내유초등학교"에서 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 2012년 6월 1일: 소유권 보존 (양경숙 외 1명)

* 2012년 8월 22일: 공유자 전원 지분 전부 이전 (매매, 한영기)

* 2012년 8월 22일: 근저당권 설정 (남부천신용협동조합, 채권액 143,000,000원) - 말소기준 권리

* 2016년 11월 4일: 압류 (동고양세무서) - 말소

* 2026년 4월 7일: 임의경매 개시 결정 (남부천신용협동조합, 채권액 85,470,949원) - 말소

* 총 채권액: 143,000,000원

* 말소되지 않는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본건이 속한 '가야그린빌'은 2011년 10월 건축 허가를 받아 2012년 5월 사용 승인된 다세대 주택 단지로, 총 18세대가 주차 18대(자주식 10대, 기계식 8대)를 이용할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 동향:

* 2026년 6월 2일 거래된 '정원빌'(685-77번지, 2015년 준공, 전용 52.17㎡)은 143,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 2일 거래된 '부강주택A동'(546-5번지, 2001년 준공, 전용 59.64㎡)은 91,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 '엘리시아101동'(617-1번지, 2014년 준공, 전용 54.46㎡)은 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건(전용 55.12㎡)의 감정가는 153,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 주택들과 비교했을 때, 감정가가 시장가 상단 또는 다소 높은 수준으로 보입니다. 특히 2015년 준공된 '정원빌'(전용 52.17㎡)이 14,300만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 가치를 14,000만원~15,000만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "내유초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)'으로 지정되어 있어 향후 외국인의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

* 인근 환경 및 시설: 고양시 관산동 및 인근 지역(내유동 등)은 대규모 쓰레기 소각장 및 폐기물 처리 시설 설치 관련 논의가 활발한 지역입니다. 본건의 정확한 위치가 이러한 시설에 직접적으로 인접해 있는지 여부는 추가적인 현장 조사나 상세 지적도 확인이 필요하나, 이러한 시설들은 주거 환경이나 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 상태나 처분 결과에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 다만, 현재 경매는 임의경매로 진행되므로 해당 물건 자체의 권리 관계는 명확히 정리될 것입니다.

* 미확인 정보: 임대차 관련 정보가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 구체적인 임대 이력이나 계약 관계에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 다세대주택으로, 내유초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의도 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준 권리인 근저당을 중심으로 정리가 되므로 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지 이용에 일부 제한이 있고, 인근 지역의 환경 이슈, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임대차 정보가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 최근 시세의 상단에 위치하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 내유초등학교 인근의 주거지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 시세 차익: 감정가(153,000,000원) 대비 최근 거래가(최고 143,000,000원)를 고려할 때, 적정 낙찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준 권리 이하 권리는 모두 소멸될 예정이므로, 권리 분석 측면에서는 비교적 안전합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 153,000,000원

* 최근 실거래가 최고가: 143,000,000원 (정원빌, 전용 52.17㎡)

* 본건 물건 정보: 전용 55.12㎡

* 시세 분석 결과: 본건의 감정가는 최근 최고 거래가보다 높게 형성되어 있습니다. 따라서 낙찰가 산정 시에는 시장 가격을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 잠재적 리스크 및 권리 관계를 고려하여, 본건의 적정 시세 범위를 125,000,000원 ~ 135,000,000원으로 판단합니다.

* 최적의 입찰 희망가는 130,000,000원 내외로 제안합니다. 본 가격은 향후 발생할 수 있는 부대 비용(취득세, 법무 비용 등)과 추가적인 리스크 요인(인근 환경 이슈, 미확인 임차인, 향후 부동산 시장 변동성 등)을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.