나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60914 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 768-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2026.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주변은 단독 및 다가구주택, 다세대주택 및 빌라, 공장 및 창고, 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, '단독주택 2개동 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 로폭 약4-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제힌구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26)(외국인등 대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로 사용되는토지).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재하는 입목 및 담장등은 평가목적 및 거래관행등을 고려 토지에 화체되는 부분으로 토지평가에 포함하였으니 경매참여시 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호'2'(가) 주2건물은 알씨조 경사지붕 2층 건물로서, 외벽은 페인팅등 마감, 창호는 샷시창호임. 본건 기호'3'(나) 주1건물은 연와조 경사지붕 및 일반철골구조 지상2층 건물로서, 외벽은 적벽돌등 마감, 창호는 샷시창호임.

이용상태

기호'2'(가) 명칭 주2건물은 1, 2층 모두 주택으로 이용중인것으로 탐문됨. 기호'3'(나) 명칭 주1건물은 1층은 주택, 2층은 창고등으로 이용중인 것으로 탐문됨. (상세이용내역은 '건물개황 및 이용상황' 참조)

설비내역

- 기호'2'(가) 주2 건물의 경우 1, 2층 모두 주택으로 이용중으로 난방설비 및 위생설비와 기본적인 급·배수설비, 전기설비등을 갖춘것으로 탐문됨. - 기호'3'(나) 주1 건물의 경우 1층 주택으로 이용중인 부분은 난방설비 및 위생설비와 기본적인 급·배수설비, 전기설비등을 갖춘것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

'건물개황 및 이용상황' 참조

공부와의 차이

본건 기호'2'(가) 주2 건물의 2층은 공부상 창고시설이나 현황 주택으로 이용중인 것으로 탐문되는바 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 제시외건물(종물 및 부합물)은 평가목적등을 고려 포함하여 평가하였으나 철거 및 이동이 용이하고 경제적가치가 미미한 제시외 구조물등은 평가제외 하였으니 참조바람. - 임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 2층소재 파이프조 천막지붕 등 적치물은 매각에서 제외
3. 목록2 건물의 2층은 공부상 창고시설이나 현황 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60914 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 768-8

용도: 다가구주택

감정가: 860,801,200원

토지면적: 397.00㎡ (약 119.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 356.91㎡ (약 107.96평)

건물 제시외면적: 79.54㎡ (약 24.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주변은 단독 및 다가구주택, 다세대주택 및 빌라, 공장 및 창고, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, '단독주택 2개동 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 4-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예지슬유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 유무

주변은 주택 밀집 지역이며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 또한, 공장 및 창고 시설이 인근에 소재하여 일부 지역의 특성을 가질 수 있으나, 현장 답사를 통해 구체적인 혐오시설 유무 및 영향을 확인하는 것이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 김서희 명의의 근저당권(450,000,000원)입니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리로는 다음의 대항력 있는 임차인들이 있습니다.

* 배현정: 임대차보증금 300,000,000원. 2021년 10월 22일 전입, 2021년 12월 14일 확정일자 취득. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수합니다.

* 배성복: 임대차보증금 200,000,000원. 2021년 12월 14일 전입 및 확정일자 취득. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수합니다.

* 총 인수 보증금 합계: 500,000,000원

소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권 이하의 모든 권리(가처분, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 배현정: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-22, 확정일자 2021-12-14, 대항력 있음 (인수 대상).

* 배성복: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-14, 확정일자 2021-12-14, 대항력 있음 (인수 대상).

* 이해준: 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2020-12-29, 확정일자 2020-12-29, 대항력 있음.

* 경기주택도시공사: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-24, 확정일자 2021-12-07, 대항력 있음.

* 김수자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-16, 대항력 있음. (보증금 미상으로 인수 금액 확인 필요)

* 조길성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-24, 대항력 있음. (보증금 미상으로 인수 금액 확인 필요)

* 신용찬: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 미상, 확정일자 미상, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본 물건이 위치한 덕이동 일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 주거용 부동산이 주를 이루는 지역입니다. 더불어 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 및 업무 기능도 일부 수행하고 있는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

잠재적 가치

지역 내 주택 수요 및 개발 가능성에 따라 상권 발전 잠재력을 평가할 수 있습니다. (추가적인 시장 조사 필요)

1.4. 생활정보

교육시설

본건 북동측 인근에 백송고등학교가 위치하고 있으며, 예지슬유치원 또한 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 총 5억 원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인(배현정, 배성복)이 존재한다는 점입니다. 또한, 보증금이 미상인 김수자, 조길성 임차인의 대항력 유무 및 실제 인수 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

건물 이용 현황과의 차이

건축물대장상 목록2 건물의 2층은 공부상 창고시설로 되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 용도 변경 등과 관련하여 문제가 발생할 소지가 있습니다.

제시외 건물

일괄매각 대상에 제시외 건물(79.54㎡)이 포함되나, 일부 적치물(2층 파이프조 천막지붕 등)은 매각에서 제외됩니다.

토지이용계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재한 다가구주택으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

주변은 주택과 상업, 공업시설이 혼재된 지역으로, 학교와 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 총 5억 원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하며, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인도 존재하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 이용 현황과 공부상 차이, 다양한 토지 이용 제한 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 존재를 감안한 투자 수익률 분석이 중요합니다. 인수되는 보증금 5억 원을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 종합적으로 고려해야 합니다.

건물 이용 현황(창고→주택) 및 토지 이용 제한 사항을 명확히 파악하여, 향후 발생할 수 있는 법적, 행정적 문제를 사전에 대비해야 합니다.

향후 지역 개발 계획이나 부동산 시장 변화에 따른 가치 상승 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 860,801,200원

인수 보증금: 500,000,000원 (배현정 300,000,000원 + 배성복 200,000,000원)

인수 보증금을 제외한 감정가 기준 순수 부동산 가치: 860,801,200원 - 500,000,000원 = 360,801,200원

본 물건은 인수해야 할 보증금이 상당하여, 낙찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높습니다. 정확한 예상 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 수리비, 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 따라서, 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통한 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.