나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60885 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 265 발렌시아 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 주거용이 주를 이루고 일부 농경지 및 공업용 등이 혼재하는 지역으로서 편의시설 및 교통시설과의 접근성 등 제반 주위 여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하고 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등으로 보아 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 4층 402호로서,
외벽 : 외장 타일 등,
내벽 : -.
바닥 : -.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로서,
방3, 거실, 주방, 욕실2 및 발코이 등으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 전기설비, 보일러설비 및 화재탐지기 등 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본 건물 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있으며 계통성 등은 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.20.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 265번지 발렌시아 4층 402호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60885 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 4층 402호로, 2017년 9월 27일에 사용 승인되었습니다.

토지 면적은 66.75㎡(약 20.2평)이며, 건물 전용 면적은 56.05㎡(약 17.0평)입니다.

감정평가액은 201,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택이 밀집한 주거 지역이며, 일부 농경지와 공업 용지의 혼재도 관찰됩니다.

편의시설 및 교통시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 편의도 역시 보통 수준입니다.

건물은 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행은 원활합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 대구광역시동구청의 압류입니다.

등기부등본 상 을3 주택임차권(김도현, 190,000,000원)이 존재하나, 2023년 11월 29일 접수되었으며 말소 예정입니다.

주요 임차인 현황 및 권리사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김도현)

보증금: 190,000,000원

전입일자: 2021-08-30

확정일자: 2021-08-03 (등기부상 2023-11-21)

대항력: 없음

비고: 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 4월 20일자로 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 물건 인수 시 임차보증금 부담은 없습니다.

* 임차인: 조창희

보증금: 0원

전입일자: 2025-11-19

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 양지그린타운(653-2, 2002년 건축, 45.675㎡): 2026년 7월 3일, 4,500만원

* 위너스빌(589-14, 2017년 건축, 45.37㎡): 2026년 7월 2일, 10,700만원

* 블루캐슬(436-75, 2013년 건축, 45.19㎡): 2026년 7월 2일, 12,500만원

본 건은 2017년 준공된 56.05㎡(약 17.0평) 면적의 다세대주택입니다.

유사한 연식(2017년)의 위너스빌(45.37㎡)이 1억 700만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 1억 3천만원에서 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

최근 2026년 7월 초에 다수의 거래 사례가 있어 시세 반영이 비교적 최신화되어 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 또는 인근 편의시설은 보통 수준이며, '내유초등학교'가 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주거 지역으로서 생활 편의시설 접근성은 무난합니다.

교통망 측면에서는 자가용 이용 시 접근성이 좋으나, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 해당 확약서의 최종 법적 효력 및 실무상 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획상의 다양한 제한사항(계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등)은 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

주변에 농경지 및 공업 용지가 혼재하고 있어, 해당 지역의 개발 계획이나 환경 변화 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. HUG 관련 권리사항이 명확히 정리되어 있어 인수 부담이 적습니다.

다만, 감정가(2억 1백만원)가 주변 시세(약 1억 3천만원~1억 4천만원) 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 1차 경매 기일 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

권리 분석상 특이사항은 크게 없으나, HUG의 확약 내용이 최종적으로 낙찰자에게 유리하게 작용하는지에 대한 법률적 검토가 추가적으로 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출에 용이합니다.

* HUG 확약서로 인해 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 현재 감정가 대비 시세가 낮아, 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 시세: 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원

본 물건은 감정가보다 시세가 낮게 형성되어 있어, 1차 기일에 유찰될 가능성이 높습니다.

안전 마진 확보와 명도 비용, 제세공과금 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 유찰 횟수, 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.