나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경178 [1] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 9층908호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 <민락TG> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교 및 아파트 단지, 단독주택, 대형 할인점, 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 지상10층 건 중 제9층 제908호 공장(지식산업센터)으로서 (사용승인일 : 2022.08.18) 외벽 : 외장유리 마감 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 등 천장 : 텍스 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 바닥 : 아스타일 및 타일 깔기, 화강석 깔기 등 창호 : 강화유리 도어 및 방화문, 복층유리 등으로 마감 되었음.

이용상태

기준시점 현재 '공장(지식산업센터)' 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사의 토지를 대체로 평탄하게 조성한 가장형 토지로서 '공장(지식산업센터) 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경178 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 9층908호

용도: 지식산업센터

건물 구조: 프리케스트철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕, 지하2층 지상10층 건물 중 제9층 제908호

사용승인일: 2022년 08월 18일

감정가: 231,000,000원

토지면적: 16.31㎡ (약 4.93평)

건물면적: 58.52㎡ (약 17.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 <민락TG> 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 학교, 아파트 단지, 단독주택, 대형 할인점, 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 민락호수공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역에 속합니다.

* 주변 시설: 반경 1km 이내에 다수의 학교(민락초, 송현고 등)와 대규모 주거단지가 있으며, 롯데마트 등 상업 시설 이용이 편리합니다. 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오시설은 인접해 있지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 하나은행 근저당권 (2022.09.27 접수, 채권최고액 236,400,000원).

* 기타 권리사항:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022.09.27 접수)

* 갑3: 경기신용보증재단 가압류 (2026.02.23 접수, 26,500,000원) - 매각으로 소멸

* 갑4: 하나은행 임의경매 (2026.04.07 접수, 185,414,987원) - 본건 경매 개시 결정, 매각으로 소멸

* 갑5: 의정부시 압류 (2026.08.31 접수) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 262,900,000원

* 인수되는 권리: 위 권리사항들을 종합해 볼 때, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 현재 해당 호실에 임차인이 거주 중인지 여부, 보증금 및 차임의 정확한 금액, 그리고 대항력 유무 등을 반드시 별도로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 지식산업센터로, 주변에 학교 및 주거 단지가 밀집해 있어 잠재적인 입주 수요는 확보된 지역입니다. 대형 상업 시설과 근린생활 시설이 인접해 있어 직장인들의 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 의정부시 고산지구 개발 계획 등 지역 개발 호재와 함께 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대형 할인점(롯데마트 등) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활이 매우 편리합니다.

* 교육환경: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 다수 분포하여 교육 환경 또한 양호합니다.

* 녹지공간: 민락호수공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로서의 가치가 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건에 비해 명도 진행이나 서류 처리 등에서 추가적인 절차나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유 상황 및 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 명도 저항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지식산업센터 입주 조건: 업종 제한 등 지식산업센터별 입주 조건이 상이할 수 있으므로, 실제 입주 시 제한 사항은 없는지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 시장 변동성: 신축 건물이라 하더라도 향후 공실률 변동, 임대 시장 침체 가능성 등 부동산 시장의 일반적인 위험 요인을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수할 부담은 없어 보이므로, 법적으로는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 입주 관련 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 철저한 사전 조사를 통해 이러한 리스크를 해소한다면 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 최신 건축물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 권리상 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아, 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 및 교통 환경: 주변 주거단지, 상업시설, 공원, 학교 등과 인접하여 쾌적하고 편리한 환경을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: 고산지구 등 주변 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 231,000,000원을 기준으로, 보수적인 접근과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유사 지식산업센터의 최근 매매 시세 및 경매 낙찰 사례를 분석한 결과, 본건과 같은 지식산업센터의 경우 일반적으로 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰이 진행되는 경향이 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 본건의 예상 입찰가는 약 173,000,000원에서 196,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 및 임대 수익률에 대한 심층적인 분석, 그리고 해당 건물의 구체적인 상태 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.