나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경169 [1] 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 1172-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 소재 '김화도서관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2026-01-07)(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(2021-04-28)(행정위탁구역 고도완화(15m→45m))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2025-03-28)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 스라브 및 싱글지붕(현황 스라브지붕) 지하1층/지상3층건으로서, 외벽: 타일붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 마감 등(탐문), 창호: 새시 등 창호임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외물건 ㉠~㉢ 소재함. (후첨 '지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

공부상 1층 주차장은 현황 근린생활시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄷ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경169 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 1172-1 (신주소: 강원특별자치도 철원군 와수로 190)

용도: 제2종 근린생활시설

감정가: 474,313,140원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 철원새마을금고 (추정)

1.2. 면적

토지면적: 278.00㎡ (약 84.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 623.03㎡ (약 188.5평)

건물 제시외면적: 67.00㎡ (감정평가서상 ㄱ~ㄷ)

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트조 스라브 및 싱글지붕 (현황 스라브지붕) 지하1층/지상3층

건축물 사용승인일: 1993년 09월 22일

건축면적: 157.96㎡

건폐율: 62.59%

용적률: 181.95%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 소재 '김화도서관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역(전부제한구역_모든가축)에 해당함.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역(행정위탁구역 고도완화(15m→45m))에 해당함.

* 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당함.

이러한 군 관련 규제는 향후 건물 신축, 증축, 토지 이용 등에 제약을 줄 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2020년 1월 30일 접수된 철원새마을금고의 근저당권 (300,000,000원).

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김명수

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

* 임차인: 주식회사나라온

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2018년 4월 17일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 인수되는 보증금 총액은 0원임.

다만, '주식회사나라온'은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 실제와 다를 수 있으므로, 계약서 및 점유 관계 등을 철저히 확인하여 명도 협상에 대비해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.4. 등기부 요약 (말소 예상 권리)

* 근저당: 철원새마을금고 (300,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (20,400,000원)

* 가압류: 강원신용보증재단 (187,600,000원)

* 임의경매: 철원새마을금고 (260,726,640원)

총 등기부채권액: 508,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 철원군 서면 와수리의 주요 도로변에 위치한 상업지역 내 근린생활시설 건물임. 지역 내 상업 활동의 중심지로서 유동인구 및 배후수요를 기대할 수 있음.

4.2. 주변 시설

* 김화도서관이 인근에 소재하여 지역 주민들의 접근성이 용이함.

* 기타 상업시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용 가능.

4.3. 건물 이용 현황

건물은 현재 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 공부상 1층 주차장이 현황 근린생활시설로 이용되고 있어 실제 이용 면적이 공부상의 면적보다 넓게 활용되고 있을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 김화도서관 등 공공시설 이용이 용이함.

* 인근 상업지역 내 편의시설(마트, 식당 등) 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

'주식회사나라온'은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 계약서 원본 확인 및 법률 전문가와 상담을 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 함.

6.2. 제시외 건물

감정평가서상 ㄱ~ㄷ으로 표시된 제시외 건물 67.00㎡가 일괄 매각에 포함됨. 이는 명도 및 철거 시 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 사전에 정확한 실사 및 비용 산출이 필요함.

6.3. 군사 관련 규제

토지가 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 정부 및 군 당국의 허가나 승인이 필요할 수 있으며, 이로 인해 개발 계획에 차질이 생길 수 있음.

6.4. 공부상과 현황의 차이

1층 주차장이 현황 근린생활시설로 이용 중인 점은, 실제 사용에 있어 문제는 없을 수 있으나, 향후 건축물대장 등재 변경이나 용도 관련 행정 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 서면 와수리의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설 건물로서, 지역 상권의 이점을 누릴 수 있는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지하 1층, 지상 3층의 건물은 현재 근린생활시설로 활발히 이용되고 있으며, 토지 건물 일괄 매각으로 투자 가치가 높습니다.

권리 관계 측면에서는 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 변수이며, 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 점은 철저한 추가 조사가 필요합니다. 또한, 제시외 건물 포함 일괄 매각, 군사 보호 구역 내 위치 등은 잠재적 리스크 요인으로, 매입 전 반드시 확인하고 대비해야 합니다.

전반적으로 입지와 건물 가치는 양호하나, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크 요인을 면밀히 파악하고 투명한 거래를 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권의 입지: 철원군 서면 와수리의 주요 도로변에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 상권 활성화의 수혜 기대.

* 토지 및 건물 일괄 취득: 토지와 건물을 동시에 소유함으로써 활용도 극대화 및 자산 가치 상승 잠재력 보유.

* 현황 이용: 공부상 주차장이 근린생활시설로 이용 중인 점은 실제 가치와 활용성을 높일 수 있는 요소.

* 적은 인수 보증금: 현재 파악된 인수 보증금 0원은 명도 관련 초기 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적 요인.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 감정가, 시장 가치, 임대 수익률, 명도 및 권리 관계 조사 결과, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (해당 없음)

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 474,313,140원과 위에서 언급된 여러 고려사항을 바탕으로, 투자자의 수익률 목표 및 리스크 감수 수준에 따라 신중하게 산정되어야 합니다. 주변 시세 조사와 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 가치를 파악하는 것이 우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.