나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100692 [1] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(버티고개역, 6호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 왜 5개호로서, (사용승인일:2002.05.25) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 '체육시설'로 이용 중임. 기호(2)~(6) : 공부상 용도 '근린생활시설'이며, 현황 일체 '감정평가법인 사무실'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 아스팔트 포장도로와 접하며 본건 단지 내 남산타운아파트 상가5동 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신당동 844 : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (세부사항은 중부교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2008-01-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 한남동 804 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 도시자연공원구역 , 도로(접합) , 도시자연공원구역 , 철도 (저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도 : 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 비오톱1등급 (2021-09-29) (저촉)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 서울중앙지방법원 2026타경100692 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 1층 101호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 285,000,000원입니다.

토지 면적은 29.70㎡ (약 8.98평)이며, 건물 면적은 35.50㎡ (약 10.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 외OOOOOOOOO이며, 본 건은 공동담보로, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '버티고개역' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 버티고개역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 라멘조, 철근 콘크리트 지붕의 지상 5층 건물 내 1층 101호입니다. 사용승인일은 2002년 5월 25일입니다.

공부상 용도는 '근린생활시설'이며, 본 건(101호)의 현황 이용 상태는 '체육시설' 또는 '감정평가법인 사무실' 등으로 추정되나, 정확한 현황은 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 아파트 용도) 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 등기부상 여러 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(을6, 2024.04.26, 899,400,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 정상원

보증금: 100,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2020-08-21

확정일자: 2025-10-31

대항력: 있음

* 정

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업일자: 2013-09-02

확정일자: (없음)

대항력: 있음

비고: 확정일자가 없어 배당을 받기 어려울 수 있으나, 대항력이 있어 보증금 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 중앙알앤디(주)

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2011-01-28

확정일자: (없음)

대항력: 있음

비고: 확정일자가 없어 배당을 받기 어려울 수 있으나, 대항력이 있어 보증금 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

상기 임차인들의 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무 및 확정일자 유무 등을 고려할 때 실제 명도 시 보증금 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

총 등기부채권액은 1,799,400,000원으로 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 유찰 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 남산타운아파트 상가동은 아파트 단지의 배후수요를 기반으로 하는 근린상권의 특성을 가집니다.

버티고개역 역세권에 위치하여 외부 유동인구 유입 가능성도 있습니다.

주변 상권은 아파트 단지 거주민들을 대상으로 하는 소매점, 학원, 병원, 음식점 등으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 업종이 근린생활시설이므로, 주거지역 내에서의 수요를 흡수하는 데 유리할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 6호선 버티고개역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 단지 내 상가를 포함하여 인근에 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 존재합니다.

교육: 본 물건 주변 지역은 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설 입지 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

부동산 관련 공시지가 및 토지이용계획 상 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 지정 등은 해당 지역의 개발 및 거래에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

정상원(100,000,000원 보증금, 2020년 전입/사업, 2025년 확정), 정 (10,000,000원 보증금, 2013년 전입/사업, 확정일자 없음), 중앙알앤디(주)(2,000,000원 보증금, 2011년 전입/사업, 확정일자 없음) 등 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

특히 정 와 중앙알앤디(주)는 확정일자가 없어 배당 순위에서 후순위가 될 가능성이 높으나, 대항력이 있어 명도 시 보증금의 전부 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

이로 인한 명도 지연 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

높은 채권 총액:

총 등기부채권액 1,799,400,000원은 감정가 285,000,000원을 크게 상회합니다. 이는 본 건이 한 번 이상 유찰될 가능성이 높음을 시사합니다.

토지이용계획 상 제한:

도시철도 저촉, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 제한 사항이 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 이용 상태:

공부상 근린생활시설이나 현황이 체육시설 또는 사무실로 이용 중인 점은, 만약 101호가 해당될 경우 추후 용도 변경이나 원상복구에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 6호선 버티고개역 역세권이라는 우수한 입지를 가지고 있으며, 남산타운아파트 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 근린상가입니다.

하지만, 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 확정일자가 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 및 명도 리스크가 크며, 매우 높은 채권 총액으로 인해 낙찰 후에도 권리관계 해소 및 명도 과정에서 상당한 주의와 노력이 필요합니다.

잠재적 가치보다는 현재의 권리관계 및 명도 리스크를 최우선으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도심 역세권의 안정적인 입지

* 단지 내 상가로서의 고정 배후 수요

* 향후 명도 및 권리관계 해결 시 시세차익 및 임대수익 확보 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가: 285,000,000원

인수 보증금 (제시 정보 기준): 0원

총 등기부채권액: 1,799,400,000원

본 건은 대항력 있는 임차인(특히 확정일자 미확보 임차인)의 존재로 인한 명도 리스크와 높은 채권 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

투자자는 임차인의 보증금 인수 여부, 명도에 소요될 시간과 비용, 향후 예상 임대료 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 60~80% 선에서 입찰가가 형성되나, 본 건의 경우 리스크가 크므로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 60% 수준인 약 171,000,000원 ~ 70% 수준인 약 199,500,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. (이는 명도 비용, 법률 자문 비용 등을 포함하지 않은 금액이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.