나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12826 [2] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 산163 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2023.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태리 소재 ‘안태마을회관’ 북동측 원거리에 위치하며,
부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중이며,
본건 기호 (2) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지 및 도로
등으로 이용 중이며,
본건 기호 (3) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중이며,
본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (5) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 나지, 도로 및 하천 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (6) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 도로 및 하천으로 이용 중이며,
본건 기호 (7) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로
이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 포장도로가
소재하며,
본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 본건 일부
현황 도로를 포함하여 포장도로와 접하며,
본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (4) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하고, 현황 남동측으로 비포장도로와
접하며,
본건 기호 (5) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북동측으로 본건 일부 현황 도로를 포함
하여 포장도로와 접하며,
본건 기호 (7) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

기호 (2)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

기호 (3)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호 (4)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호 (5)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)
<소하천정비법>

기호(6)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)<소하천정비법>

기호 (7)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)
<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (1) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지"로 이용 중이고,
본건 기호 (2) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지 및 도로 등"으로 이용 중인바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지
평가시 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (5), (6) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로
추정되어, 이를 감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및
면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (5), (6) 토지 중 일부는 소하천구역에 저촉되며, 또한 일부는 현황 ‘하천’
으로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 소하천구역 저촉 및 현황 "하천" 이용 등을
종합적으로 감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (7) 토지는 일부 소하천구역에 저촉되나
그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어
이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘하천’으로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적
등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (5) 토지 지상에 폐자재가 적재되어 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (4) 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이
불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여
평가하였음.

- 본건 기호 (2) 토지 등으로 접근할 수 있는 도로가 현재 통행에 방해를 받고 있는 것으로
탐문조사 되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 인접지와의 경계 불분명한 바, 정확한 경계확인은 측량 요망. [목록 4] 지분매각. [목록 5] 지적도상 맹지. 일부는 소하천구역에 저촉되고, 일부는 현황 '도로' 및 '하천'으로 이용. 기준시점(2023.11.17.) 현재 지상에 폐자재 적재되어 있음. [목록 7] 지적도상 맹지. 일부 소하천구역에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경12826 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 산163

용도: 임야

감정가: 71,257,000원

토지면적: 1347.00㎡ (약 407.45평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (1038.9804㎡, 약 314.27평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복병합사건, 지분매각, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 1.주변 환경

본건이 위치한 삼랑진읍 행곡리는 천혜의 자연환경을 지닌 곳으로 알려져 있습니다. 지역은 배산임수의 전형적인 지형을 갖추고 있으며, 산림과 농경지가 어우러져 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 신대구부산 고속도로 개통 이후 접근성이 개선되었으며, 전원주택 단지가 조성되는 등 지역이 활기를 띠고 있습니다. 관광지로는 삼랑진생태문화공원, 트윈터널 등이 인근에 위치하여 휴양 및 관광 자원으로 활용될 가능성이 있습니다.

1.1. 2.접근성 및 도로 상태

본건은 지적도상 도로에 접하는 부분이 있으나, 일부 토지(기호 4, 5, 7)는 지적도상 맹지이거나 인접지와의 경계가 불분명한 경우가 있습니다. 현황상으로는 일부 포장도로 및 비포장도로와 접하며, 일부 토지(기호 2, 5, 6)는 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 또한, 기호 (2) 토지로의 접근 도로가 현재 통행에 방해를 받고 있다는 탐문 조사 결과도 있어, 정확한 경계 확인 및 접근성 확보를 위한 측량이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 12일자 밀양축산업협동조합의 근저당권(을18)으로, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 소유권 이전 내역 및 근저당, 강제경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 개요는 없습니다.

임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주로 농경지, 주택 및 임야가 혼재된 전원 및 산림 지역으로, 상업 시설이나 특정 상권 형성은 미미한 것으로 파악됩니다. 인근 지역은 전원생활 또는 주말 별장지로의 수요가 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 별도의 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 자연 경관이 주된 특징이며, 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건으로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 경계 및 접근성 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하고 일부 필지는 지적도상 맹지인 점, 현황 도로 및 하천으로 이용되는 부분이 있어 정확한 경계 확인 및 측량이 반드시 요망됩니다. 또한, 일부 필지로의 접근로에 통행 방해가 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이며, 일부는 준보전산지 및 소하천구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 현황과 공부상 지목 차이: 일부 토지는 공부상 지목이 '하천'이나 현황은 '나지' 또는 '나지 및 도로 등'으로 이용 중인 것으로 확인되어, 실제 이용 및 관리에 있어 확인이 필요합니다.

* 폐자재 적재: 본건 토지 지상에 폐자재가 적재되어 있어, 정리가 필요한 상황입니다.

* 일부 토지의 현황 이용: 일부 토지는 현황 '도로' 및 '하천'으로 이용 중인 것으로 추정되며, 이는 소하천구역 저촉 사실과 함께 향후 토지 활용 및 관리 방안을 신중히 검토해야 함을 시사합니다.

* 인근 태양광 발전소 계획: 인근 지역에서 주민 반대에도 불구하고 태양광 발전 시설 계획이 있었던 점은 향후 개발 또는 환경적 측면에서 고려해 볼 만한 사안입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시의 자연 친화적인 환경에 위치한 임야로, 토지의 일부 지분을 매각하는 건입니다. 감정가는 71,257,000원이며, 총 토지 면적 1347.00㎡ 중 1038.9804㎡의 지분이 매각 대상입니다. 지분 매각, 불분명한 경계, 맹지, 소하천구역 저촉, 현황과 공부상 지목의 차이, 폐자재 적재 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 현장 조사를 통한 사실관계 확인 및 측량이 필수적입니다. 토지이용계획상 보전관리지역 등의 제한이 존재하며, 일부 토지는 현황상 도로 및 하천으로 이용되고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 전원생활 또는 자연 속 별장 부지로서의 잠재력: 쾌적한 자연환경과 비교적 저렴한 감정가는 이러한 목적의 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 접근성 개선 및 토지 활용 방안 모색: 향후 인접 토지와의 협의를 통해 경계 문제를 해결하고, 도로 접근성을 확보하며, 토지 이용 계획을 현실에 맞게 조정한다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 삼랑진 지역이 관광 및 전원주택지로 부상하고 있다는 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지의 일부 지분 매각이며, 현황과 공부상의 차이, 경계 불분명, 맹지, 소하천구역 저촉, 폐자재 적재 등 다수의 현장 확인 및 법적 검토가 필요한 리스크 요소를 안고 있습니다. 또한, 유사 물건의 낙찰가 정보 및 지역 시세에 대한 추가적인 시장 분석이 필요합니다. 따라서, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 감정가 71,257,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.