나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10527 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 378-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 낙천리 소재 "수룡동삼거리" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지1/건물2)으로서, 인근은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상 및 본건 건물 기호(2) 2층, 기호(3) 1층에 제시외건물(종물및부합물) ㄱ, ㄴ, ㄷ 및 제시외구조물 ㄹ, ㅁ, ㅂ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지 및 건물을 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 참고사항 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 일반목구조 일반목구조위기와지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2017.10.16) 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호, 시스템창호 등임. - 기호(3) 일반목구조 목구조경사지붕(징크) 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2022.11.02) 외벽 : 징크, 목재사이딩 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호, 시스템창호 등임.

이용상태

단독주택 등으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호(3)의 경우 등기사항전부증명서(건물)상 1층 면적(49.5㎡)과 일반건축물대장상 1층 면적(45㎡)이 불일치 하는 바, 이는 건축물 면적 변동 사항(변동일 : 2023.04.14)이 등기사항전부증명서(건물)상 반영되지 아니한 사유로 판단되는 바, 본건 건물 기호(3) 1층 평가면적은 일반건축물대장상 1층 면적(45㎡)을 기준으로 사정하였으니, 업무 진행시 정확한 건물 면적 및 변동 내용 등 관련 사항을 재확인 하시기 바람. (후첨 등기사항전부증명서, 일반건축물대장 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구조물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2026타경10527 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 378-1

용도: 단독주택

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 제주은행

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 233.16㎡ (약 70.53평)

건물 제시외 면적: 12.00㎡

감정가: 631,728,950원 (약 6억 3천 173만원)

1.3. 건물 정보

본건에는 총 2개의 건물 동이 소재하며, 모두 일반목구조로 건축되었습니다.

- 건물 (기호 2): 사용승인일 2017년 10월 16일, 지상 2층, 기와지붕, 연면적 약 158.91㎡ (약 48.06평) 입니다.

- 건물 (기호 3): 사용승인일 2022년 11월 02일, 지상 2층, 징크 마감 지붕, 연면적 약 69.75㎡ (약 21.11평) 입니다. (건축물대장상 1층 면적 45㎡)

총 건물 면적은 233.16㎡ (약 70.53평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주시 한경면 낙천리 소재 "수룡동삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다. 이에 따라 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리(을1 근저당, 제주은행)보다 후순위에 해당하여 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액: 406,237,973원

3.2. 임차인 현황

임차인 김정열 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 또한, 대항력이 없는 임차인으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 낙천리는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 지역 내 주거 환경 및 자연 환경적 가치에 초점을 맞추는 것이 적절합니다.

주변 지역은 안정적인 주거 환경을 제공하며, 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

(참고: 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 및 혐오시설 검색은 불가하여 상세한 상권 및 시설 분석이 제한적입니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"수룡동삼거리" 인근에 위치하며, 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 제주시내를 이용하여야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 구조물

토지 및 건물 상에 제시외 건물(종물 및 부합물)과 구조물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ)이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 실제 현황과 공부상 내용, 철거 등 추가 비용 발생 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 건물 면적 불일치

건물 기호(3)의 경우, 등기사항전부증명서상 1층 면적(49.5㎡)과 일반건축물대장상 1층 면적(45㎡)이 상이합니다. 이는 건축물대장상 면적 변동 사항이 등기부에 미반영된 것으로 판단되므로, 정확한 건물 면적 및 관련 사항을 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등에 속해 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계

건물의 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 비록 임차인의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 사항을 미리 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 최근에 신축된 건물(2022년 사용승인)을 포함하고 있다는 장점이 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 '깨끗한' 상태이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적은 점은 큰 강점입니다. 다만, 제시외 건물 존재, 건물 면적 불일치, 각종 토지 이용 제한 사항 등은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 입지 조건과 주변 환경을 고려할 때, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있으며, 향후 지역 개발 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인 및 말소되는 권리로 인한 명도 및 권리 관계의 안전성

* 최근 신축된 건물(2022년 사용승인) 포함, 총 2개의 동으로 구성된 주거 공간

* 넓은 토지 면적(660㎡)으로 향후 증축 또는 토지 활용 가능성

* 제주도의 자연환경 속 전원생활을 누릴 수 있는 입지

* 계획관리지역으로 향후 잠재적인 개발 여지

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 631,728,950원 입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 외에 추가로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

정확한 현 시세 분석 및 주변 부동산 시장 동향 파악 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가 대비 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 물건의 경우 신축 건물 포함, 넓은 토지 면적, 그리고 제주도 내 입지라는 장점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하시고, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.