나이스옥션 법원경매 목포 2026타경88 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 204동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남서측 인근에 위치한 "오룡마을휴먼시아 제204동 제20층 제2002호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물 중 제20층 제2002호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 1-가)의 현황 옥탑층을 포함하여 평가하였음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 2026년 4월 기준 미납관리비 약 900,890원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
본건 옥탑층을 포함하여 감정평가되었으며, 이에 옥탑층 포함하여 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경88 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 204동 20층2002호

용도: 아파트

감정가: 256,000,000원

토지 지분 면적: 58.10㎡ (약 17.58평)

건물 공급 면적: 84.51㎡ (약 25.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남서측 인근에 위치한 "오룡마을휴먼시아 제204동 제20층 제2002호"로, 주위는 아파트 단지 및 상가 혼용 지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장 도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

남악신도시는 전라남도청 이전과 함께 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로 발달하고 있으며, 오룡마을은 비교적 최근에 개발된 지역 중 하나입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을4 (하나은행 근저당, 2023-08-18)

본건에는 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 해당 권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 237,444,595원이나, 이는 모두 말소될 예정이므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-21

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 현 소유자(김은우 외 1명)로 등기부에 등재되어 있어, 일반적인 임차인과는 다른 상황으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 없으므로 금전적 인수 부담은 없으나, 점유 및 거주 권리에 대한 추가적인 확인 및 소명이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 이지엔피엘대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2025-04-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 전라남도청 인근의 신도시 지역에 위치하여 행정 및 상업 기능을 배후지로 하는 아파트 단지입니다.

주변에 아파트 단지 및 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 비교적 계획적으로 개발되어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인접 (대중교통 이용 보통)

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 상가 이용 가능 (마트, 병원, 학교 등은 추가 확인 필요)

* 교육시설: 인근에 학교가 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 학군은 추가 확인 필요

* 기반시설: 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소화전 설비 등 완비

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (김 ): 보증금 및 차임은 없으나, 등기부상 소유자이기도 한 점은 명확한 법적 검토와 현장 조사를 통해 인수 여부 및 잠재적 분쟁 가능성을 면밀히 파악해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

* 미납 관리비: 2026년 4월 기준 약 900,890원의 미납 관리비가 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인하고 인수 금액을 고려해야 합니다.

* 옥탑층 포함 매각: 본건은 옥탑층을 포함하여 감정평가 및 매각되므로, 옥탑층의 이용 상태 및 관련 법규 위반 여부를 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 남악신도시에 위치한 아파트로, 행정 및 상업 인프라 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 256,000,000원으로, 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 등재된 김 씨가 소유자이기도 한 복합적인 상황은 명확한 법적 검토와 현장 조사를 통해 인수 여부 및 잠재적 분쟁 가능성을 면밀히 파악해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

또한, 미납 관리비 인수 가능성도 고려해야 할 부분입니다. 옥탑층 포함 매각 건으로 이용 가치를 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 전라남도청 배후지의 안정적인 수요 기대: 행정 및 관련 상업 시설 종사자들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 계획된 신도시 인프라: 잘 갖춰진 도시 계획으로 인한 주거 편의성 및 생활 환경 우수.

* 옥탑층 포함으로 인한 추가 공간 활용 가치: 옥탑층이 합법적으로 이용 가능하다면 실사용 면적 증가 효과.

* 권리관계 명확: 말소될 권리가 많아 권리 분석이 비교적 단순함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 본건의 개별적 상태(층, 향, 수리 상태 등), 옥탑층 활용 가치, 그리고 가장 중요한 '김 ' 씨 관련 권리 인수 여부 및 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 256,000,000원이지만, 인수할 보증금이 없으므로 이를 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 실거래가 비교, 유사 물건 경매 낙찰가 분석 등을 통해 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.