나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3242 [1] 전라남도 장성군 황룡면 월평리 309-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2026.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 월평리 소재 "신기마을" 내에 위치하며, 주위는 면소재지 내 주택지대로서, 단독주택, 공업용 건물 등이 혼재하여 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

변형 사다리형 평지로서, 단독주택으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반공업지역, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」 및 「사진용지」와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄷ) 및 제시외 물건(태양광발전설비) ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 건물은 적벽돌조 슬래브지붕 단층주택 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 2(가) 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 기타설비 및 부대시설 등이 되어있으며, 관리상태는 보통 수준임.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」 및 「사진용지」와 같이 제시외 건물 ㄱ~ㄷ) 및 제시외 물건(태양광발전설비) ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

물건명: 토지/건물 일괄매각

사건번호: 광주지방법원 2026타경3242 (1)

소재지: 전라남도 장성군 황룡면 월평리 309-1

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

감정가: 97,558,440원

토지면적: 159.00㎡ (약 48.1평)

토지지분: 159㎡ (약 48.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.02㎡ (약 30.0평)

건물지분: 99.02㎡ (약 30.0평)

건물 제시외면적: 76.30㎡ (약 23.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비 매각 포함

2. 입지조건:

본건은 전라남도 장성군 황룡면 월평리 소재 "신기마을" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 면소재지 내 주택지대로서 단독주택과 공업용 건물이 혼재되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통 사정 또한 보통으로 판단됩니다.

본건은 동측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

3. 권리분석:

등기부등본상 현재 소유권은 갑13 등기(2018-03-30, 김정순)이며, 을5 등기(2023-07-04, 근저당권 60,000,000원, 김병춘)가 말소기준권리입니다.

본 건은 을5 근저당권에 의한 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 소유권이전청구권가등기(갑4)가 존재하나, 이는 통상적인 경매 절차에 따라 처리됩니다.

등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석:

제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대, 빌라에 대한 내용으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

"황룡미르安캐슬"의 경우 2019년 건축된 신축 빌라로, 전용면적 72.52㎡는 2025년 4월 15,800만원에, 전용면적 82.08㎡는 2024년 8월 17,000만원에 거래되었습니다. 이는 해당 지역의 신축 공동주택 시세를 파악하는 데 참고가 됩니다.

"황룡주택"은 1986년 건축된 구옥으로, 전용면적 55.41㎡가 2026년 2월 3,000만원에 거래되었습니다. 이는 건축 연도 및 면적 차이로 인해 시세 편차가 큰 것을 보여줍니다.

본건은 단독주택으로, 제공된 공동주택 시세와는 차이가 있으나, 주변에 공업용 건물이 혼재된 지역적 특성을 고려할 때, 감정가 97,558,440원 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

토지면적(159.00㎡)이 비교적 넓고, 제시외 건물 및 태양광발전설비가 포함되어 있다는 점은 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보:

주변 환경은 면소재지에 위치한 주택지대로, 단독주택과 공업용 건물이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

건물은 적벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며 관리 상태는 보통입니다.

토지는 일반공업지역이며, 가축사육제한구역(소, 말, 양, 사슴, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크:

토지 이용계획상 일반공업지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 신축, 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 공업용 건물이 혼재하고 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

제시외 건물 및 태양광발전설비가 포함되어 있으나, 이들 시설의 건축법상 적법성, 현황, 유지보수 상태 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견:

본건은 장성군 황룡면 월평리 소재 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 단독주택의 장점을 가지고 있습니다. 제시외 건물 및 태양광발전설비가 포함되어 있어 부가적인 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 일반공업지역 및 가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한 사항과 공업용 건물 혼재 등은 고려해야 할 요소입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 실제 점유 현황 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트:

토지 면적이 159.00㎡로 비교적 넓어 재건축 또는 증축 등 토지 활용 가능성이 있습니다.

제시외 건물 및 태양광발전설비가 매각에 포함되어 추가적인 가치를 제공합니다.

면소재지 내 주택지대에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 있습니다.

경매 절차상 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가:

본건의 감정가는 97,558,440원입니다.

주변 시세 분석 결과, 신축 빌라("황룡미르安캐슬")는 전용면적 기준 15,800만원에서 17,000만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건은 단독주택이며 건축 연도가 명확하지 않으나, 넓은 토지 면적과 부대 시설을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 하되, 시세 및 현장 조사를 통해 가치를 재평가하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 97,000,000원에서 107,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.