나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30896 [1] 광주광역시 북구 신안동 250-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.04.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 북구 신안동 소재 "임동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가 및 후면지 단독주택이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 세장형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 토지구획정리사업지구임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트 기와지붕 2층건으로, 외벽 : 치장벽돌(1층), 강판붙임 및 몰탈위 페인팅 마감(2층) 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창 구조임. 기호2(나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 목재창 구조임.

이용상태

기호2(가)는 주택, 기호2(나)는 광(창고)으로 이용중임.

설비내역

기호2(가) 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호2(가) 2층 부분은 리모델링 및 증축으로 면적이 약 46.1㎡로 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호: 광주지방법원 2026타경30896 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 250-6

용도: 단독주택

감정평가액: 179,166,120원 (약 1억 7,917만원)

토지면적: 104.10㎡ (약 31.48평)

토지지분: 104.1㎡ (약 31.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.30㎡ (약 24.90평)

건물지분: 82.3㎡ (약 24.90평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

본건 기호(1)은 광주광역시 북구 신안동 소재 "임동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 노선상가 및 단독주택이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 평지대 내 세장형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 유현웅을 채권자로 하는 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 03월 30일 접수된 유현웅의 강제경매 개시결정(2026타경30896)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김동수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-04

대항력: 있음

비고: 보증금이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 유현웅

보증금: 90,000,000원 (9,000만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-03

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-12-03

대항력: 있음

비고: 유현웅 임차인은 보증금 9,000만원에 대해 대항력이 있으며, 건물 등기부 요약상 '인수'로 기재되어 있습니다. 물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

권리분석 요약:

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 5번 유현웅의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 4월 13일, 신안동 353-16 소재 해송빌라트(2012년식, 연립)가 9,200만원에 직거래되었습니다. 해당 물건은 전용면적 51.35㎡ (약 15.53평)입니다.

2024년 11월 26일, 신안동 480-8 소재 삼호빌라(1983년식, 연립)가 5,400만원에 중개거래되었습니다. 해당 물건은 전용면적 55.26㎡ (약 16.72평)입니다.

2026년 7월 14일, 신안동 145-1 소재 원남골든캐슬(2012년식, 연립)이 8,000만원에 중개거래되었습니다. 해당 물건은 전용면적 49.27㎡ (약 14.90평)입니다.

이러한 빌라 거래 사례들을 볼 때, 최근 신축 빌라의 경우 약 50평방미터 내외의 면적이 8,000만원에서 9,200만원 사이의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 본 건은 단독주택으로, 제공된 빌라 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 지역 내 부동산 시세 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 광주광역시 북구 신안동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 노선상가와 단독주택이 혼재되어 있습니다. 차량 접근 및 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 존재 여부는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 유현웅 임차인의 보증금 9,000만원은 대항력이 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(건물 제시외면적 5.00㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물 감정평가요항표에 따르면, 본건 기호2(가) 2층 부분이 리모델링 및 증축으로 면적이 약 46.1㎡ 변경되었음에도 공부상 면적과 차이가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 단독주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 유현웅의 보증금 9,000만원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 이 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 가치: 토지 지분과 건물 면적을 고려할 때, 향후 재건축 또는 증축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 입지: 신안동이라는 지역적 특성과 주거지로서의 안정성을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 179,166,120원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 유현웅의 보증금 90,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다.

이에 따라, '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 = 감정평가액 (시세 반영) - 인수 보증금

예상 입찰가 = 179,166,120원 - 90,000,000원 = 89,166,120원

따라서, 예상 입찰가는 약 89,166,120원 (약 8,917만원)으로 산정됩니다.

본 입찰가는 인수 보증금 9,000만원을 별도로 부담해야 하는 점을 고려한 금액으로, 실제 입찰 시에는 총 지출 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.