나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30852 [1] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 101동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 '일신프레뷰연립주택(2차)' 101동, 103동 내에 위치하며, 주위는 후면 주택지대임.

교통상황

본건 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 101동 1층101호(남동향), 103동 1층102호(남향), 103동 1층104호(남향)로서, 외벽 : 석재 및 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호

광주지방법원 2026타경30852 (1)

소재지

전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 101동 1층101호

용도

연립주택

감정가

308,000,000원

토지면적

113. 09㎡ (약 34.2평)

건물면적

96. 51㎡ (약 29.2평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

최OO

특이사항

정비구역, 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

주위환경

본 물건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 '일신프레뷰연립주택(2차)' 단지 내에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성은 무난한 편임. 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있음.

건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 석재 및 시멘트 몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었고, 창호는 샤시로 설치되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태

토지는 부정형으로 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태

단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지 이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 2월 27일자 광주세무서장의 압류 (갑3)임.

낙찰자가 인수하는 권리

명시된 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원임. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자가 추가적인 보증금을 인수할 부담이 없을 가능성을 시사함.

임차인 현황

* 임차인: 공혜윤 (성명: 공 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 4월 19일

* 배당신고일자: 2026년 5월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 분류되어 있음.

집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2020년 1월 28일 (흥원개발주식회사)

* 소유권 이전: 2020년 2월 25일 (진명개발주식회사, 매매)

* 압류: 2025년 2월 27일 (광주세무서장, 말소기준권리)

* 강제경매: 2026년 4월 3일 (채권자: 최근순, 권리금액: 250,000,000원, 말소됨)

* 압류: 2026년 6월 15일 (국민건강보험공단, 말소됨)

등기부채권 총액은 0원으로 표시되어 있음.

1.3. 상권분석

최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(일신프레뷰) 내 유사 면적의 연립주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2024년 11월: 350,200,000원 (약 97.70㎡)

* 2026년 2월: 310,000,000원 (약 97.70㎡)

* 2024년 8월: 342,600,000원 (약 97.70㎡)

평균 시세

최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 평당가는 약 341만원 수준임. 본 물건의 전용면적(96.51㎡)을 기준으로 추정 시세는 약 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 판단됨.

감정가와 시세 비교

감정가는 308,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었음.

1.4. 생활정보

주거 환경

본 물건은 연립주택 단지로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

편의시설

담양군청 및 상업 시설이 소재한 담양읍 중심지와 인접하여 편의시설 이용이 비교적 용이함.

교육시설

담양읍 내 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준으로 판단됨.

의료시설

담양군 보건소 및 병의원 등이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

임차인 공 는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 250,000,000원으로 높음. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 절차의 변동 가능성 및 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

정비구역 지정

해당 물건이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 리모델링 등의 사업 추진 가능성이 있으나, 사업 진행 여부 및 시기, 방식에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

공동담보

공동담보 물건이 존재할 경우, 경매 진행 및 배당 결과에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 담양읍 내에 위치한 연립주택으로, 감정가 대비 시세가 높아 투자 메리트가 있을 수 있음. 최근 거래 사례로 볼 때 시세 차익을 기대할 수 있으며, 주거 환경 또한 양호함. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 권리관계 확인에 있어 가장 큰 리스크 요인으로 작용함. 인수 보증금 0원으로 명시된 부분을 확실히 검토해야 함. 또한, 정비구역 지정은 향후 개발 가능성을 내포하지만, 사업 진행 불확실성도 존재함.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 주거 환경: 조용한 주거 지역 내 위치.

* 미래 가치 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 기대감.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 308,000,000원이며, 최근 시세 분석 결과 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원으로 추정됨. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 분류된 점을 고려할 때, 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고 명도 가능성을 신중히 검토한 후 입찰가를 결정해야 함.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준 또는 시세 하한선 근처에서 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. 다만, 실제 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 재확인 후 최종 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.