나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3327 [1] 광주광역시 서구 치평동 1177-3 상무골든사우나 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "치평초등학교"동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제112호로서 외 벽 : 강화유리마감 등 내 벽 : 인테리어마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건 공부상 용도는 미용원이나, 현황 일반음식점입니다.

설비내역

본건 기본적인 공용 위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 토지로서 주상용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2025-12-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건 공부상 용도는‘미용원’이나 현황‘일반음식점’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 공부상 용도는 미용원이나 현황은 일반음식점임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2026타경3327 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 서구 치평동 1177-3 상무골든사우나 1층 112호이며, 용도는 근린상가입니다.

본 건의 감정평가액은 703,000,000원입니다.

토지 면적은 41.28㎡ (약 12.49평)이며, 건물 면적은 85.05㎡ (약 25.73평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 국민은행(국OOO)입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

본 물건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "치평초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.1. 3.건물구조

건물은 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제1층 제112호입니다.

외벽은 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

1.1. 4.토지형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형으로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 5.인접도로상태

건물 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

1.1. 6.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 4일 접수된 국민은행의 근저당권(을4, 채권최고액 1,198,800,000원)입니다.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않았습니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 공부상 용도는 미용원이지만 현황은 일반음식점으로 사용 중이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 명시되어 있으나, 해당 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 3.임차인 현황

임차인으로 김 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 0원으로 현재 파악되고 있으며, 전입일자(사업일자)는 2025년 12월 22일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

전반적인 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.위치 및 주위환경

"치평초등학교" 동측 인근 상업지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 상가가 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

1.3. 2.주요업종 및 잠재력

본 물건지는 현재 일반음식점으로 운영 중이나, 공부상 용도는 미용원으로 되어 있습니다.

이는 업종 변경 가능성 및 임대 시 다양한 업종 유치가 가능함을 시사합니다. 상업지역 내 위치로 일반음식점, 소매점, 서비스 업종 등 다양한 상업 활동에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

상업지역 내에 위치하여 은행, 병원, 각종 상점 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.주변 학교

본 건 인근에 치평초등학교가 소재하여 학군 배후수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.공부상 용도와 현황 불일치

등기부상 및 건축물대장상 용도는 '미용원'이나, 실제 현황은 '일반음식점'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 건축물 관련 민원 발생 시 문제가 될 수 있으므로, 관련 법규 및 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 제한사항

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획시설로 묶여 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한, 비행안전구역, 소음대책구역 등 다수의 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

1.5. 3.소음 관련

본 건 토지는 군용비행장 소음대책구역 제2종 지역에 해당합니다. 이로 인해 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 상업시설 운영에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 서구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 치평초등학교와 인접하여 유동인구 및 배후수요가 기대됩니다.

현재 일반음식점으로 운영 중이며, 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 다양한 건축 제한 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되는 점은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다.

등기부상 채무 총액은 감정가 대비 높은 편이나, 임차인의 대항력 및 인수할 보증금이 없어 낙찰 후 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 치평초등학교 인근 상업지역 내 위치하여 기본적인 접근성과 배후수요가 양호합니다.

* 현황 일반음식점으로 사용 중인 점을 고려할 때, 권리 취득 후 적극적인 영업 활동 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

본 건의 경우, 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

따라서, 입찰 시에는 제시된 감정가 703,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.