나이스옥션 법원경매 통영 2026타경71 [1] 경상남도 거제시 능포동 220-1 능포국민주택 3층315호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '장승포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 315호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '공동주택 건부지' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 동측, 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 구분건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경71 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 220-1, 능포국민주택 3층 315호

용도: 아파트

감정가: 30,000,000원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

건물면적: 55.71㎡ (약 16.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행 (근저당권자 일치)

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '장승포초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

부근으로는 공동주택, 단독주택, 주거지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물이 소재한 토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지의 동측, 서측 및 북측으로는 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 안승덕 (전입)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다. 다만, 전입일자만 있으므로 실제 점유 및 계약 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 윤기정(1993-12-22), 김민지(2006-08-28), 최승철(2007-05-23, 매매)

* 근저당권: 국민은행(2019-04-24, 말소기준권리, 37,400,000원)

* 가압류: 서울신용보증재단(2025-06-30, 30,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 국민은행(2026-02-11, 19,302,433원, 말소 예정)

* 임의경매: 국민은행(2026-04-06, 24,076,684원, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단(2026-05-12, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 86,702,433원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

본건은 장승포초등학교 북동측 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 주거지 등이 혼재하고 있으며, 일부 순수임야 지역도 인접해 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

* 단지 내 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 학교 인근 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 교통 편의는 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 편의시설

* 본건은 장승포초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 능포동 주민센터, 능포 아파트 단지 등이 주변에 위치하고 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 이에 따라 건물의 실제 상태(하자, 노후 정도 등)를 외부 관찰 및 공부 정보만으로 파악해야 하므로, 입찰 시 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후: 1985년 사용 승인된 건물로, 약 40년 가까이 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역으로 용도 지역은 적합하나, '소로2류(폭 8m~10m)(저촉)'에 해당하는 점은 향후 건축 등에서의 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 아파트로, 총 5층 건물 중 3층에 해당합니다. 감정가는 30,000,000원으로, 이는 해당 면적의 아파트 시세 대비 잠재적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당을 포함한 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 현장 내부 확인이 불가하다는 점과 건물의 노후화는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 3,000만원이라는 감정가는 소액 투자 또는 시세차익을 노리는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리관계로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 물건의 실제 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 30,000,000원을 기준으로 하되, 내부 확인 불가 및 건물 노후화 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.