나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20180 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 251-36 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 "복요리거리" 동측에 위치하며, 주위 는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 로폭 약 8m, 남서측으로 로폭 약 2m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물 감정평가요항표를 참고하시기 바랍니니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 적벽돌 쌓기 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. 창 호 : 알루미늄 새시 등 입니다.

이용상태

1층은 근린생활시설 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 알루미늄 새시조 판넬지붕, 1층소재, 창고, 약 2.4㎡. ㉡ : 알루미늄 새시조 새시지붕, 옥상소재, 창고, 약 6.0㎡.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 응찰시 내부 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 매각 포함
- 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함(임차인 및 이웃 주민의 탐문에 의하면 1층 주택 부분은 소유자가 살았으며, 근린생활시설(점포)부분은 조사 시점 현재 공실로 보이나 내부 확인은 불가하였음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20180 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서창원농업협동조합 (등기부상 임의경매 개시권자)

물건 현황:

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 251-36

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설 및 주택, 2층 주택)

구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적 및 가격:

토지면적: 145.50㎡ (약 44.02평)

건물면적: 244.32㎡ (약 73.93평)

제시외 건물면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

감정가: 406,090,320원

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 "복요리거리" 동측에 위치합니다.

주위는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역으로, 지역 생활권 형성에 중요한 입지입니다.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상황:

물건의 남동측으로는 로폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 로폭 약 2m의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

말소기준권리는 1999년 4월 30일 접수된 내서농업협동조합의 근저당권으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 490,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2025-03-04

확정일자: 2025-03-05

배당신고일자: 2026-05-14

대항력: 없음

* 임차인: 박 (전입세대: 신모야-모)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-12-02

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

인수되는 권리:

인수되는 보증금 또는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

지역 특성:

물건이 위치한 오동동 지역은 "복요리거리"와 인접한 상업 및 주거 혼재 지역으로, 배후 주거 수요와 더불어 상업 활동의 잠재력이 있습니다.

상가 이용 현황 (추정):

1층 근린생활시설 부분은 조사 시점 현재 공실로 추정되나, 내부 확인이 곤란하여 정확한 현황 파악은 어렵습니다.

향후 임대 또는 직접 사용을 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경:

주변이 주거 및 상업 건물이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지역 상권을 통한 식당, 상점 등 이용이 가능합니다.

편의시설:

인근 "복요리거리" 및 지역 상권을 통한 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

자세한 편의시설 현황 및 이용 편의도는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

물건 상태:

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물의 내부 이용상황 및 관리 상태 확인이 곤란했습니다.

건물은 외관 및 제시외 건물이 존재하나, 내부에 수리 또는 보수가 필요한 부분이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

법적 제한 및 기타:

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

임대 관계는 미상이나, 현황 임차인이 존재하나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동의 주상복합 지역에 위치한 근린주택입니다. 권리 분석 결과, 모든 선순위 권리가 소멸되어 법적으로 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성되어 있어 다목적 활용이 가능하며, "복요리거리" 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 잠재적 리스크이므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계의 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 1층 상가를 활용한 임대 수익 창출, 2층 주택을 임대 또는 소유자 거주 용도로 활용하는 등 유연한 운영이 가능합니다.

* 지역 상권과의 연계성: "복요리거리" 인근에 위치하여 지역 상권 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 건물 가치 상승 잠재력: 적절한 리모델링이나 신축을 통해 건물의 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 406,090,320원입니다.

인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없고 권리 분석이 매우 깨끗한 점을 고려할 때, 본 건은 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

그러나, 건물의 내부 상태 확인이 불가하고 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안하여, 입찰 희망자는 현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

이를 바탕으로, 감정가의 약 80% ~ 90% 수준인 320,000,000원에서 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.