나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10544 [1] 부산광역시 동래구 온천동 443-2 스카이젠 10층 1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "유락여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건은 양 호시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도보로 약 5분 거리에 부산도시철도 1호선(명륜역)이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상14층 건물내 제10층 제1001호로서, 외 벽: 석재타일 및 몰탈위 수성페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지 마감 등(추정), 창 호: 샷시유리창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 주차타 워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 노폭 약 18m 및 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(2026-01-07)(접합), 가로구역별 최고높이 제 한지역(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 150m)<건축법>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-04-13)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 노슬기)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2026타경10544(1) 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 주식회사 OOOOOOO입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 443-2, 스카이젠 10층 1001호

용도: 업무시설 (오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층, 지상14층 건물 내 제10층 제1001호

건축 연도: 2013년 (사용승인 2015년 8월 28일)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 144,000,000원

토지 면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

건물 면적: 56.88㎡ (약 17.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "유락여자중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 도보 약 5분 거리에 부산도시철도 1호선 명륜역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준높이 110m, 최고높이 150m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑8 압류 (동래구, 2023.06.27.) 건이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노슬기 (채권양도)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.09.13.

확정일자: 2023.02.23.

배당신고일자: 2024.09.23.

대항력: 있음

비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 관련 확약서 제출됨.

* 임차인: 이현자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026.04.13.

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 전입일자가 향후 날짜로 기재되어 있어, 실제 대항력 발생 여부 및 권리 분석 시 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

을7 (2024.09.23.) 주택임차권: 노슬기, 권리금액 160,000,000원, 말소: 인수. (등기상 '인수'로 기재되어 있으나, HUG 확약서 내용에 따라 인수 여부 불확실)

갑11 (2026.04.07.) 강제경매: 주택도시보증공사, 권리금액 176,050,006원, 말소: 말소. (말소기준권리)

3.4. 권리관계 특이사항 (HUG 확약서)

주택도시보증공사(양도전:임차인 노슬기)로부터 2026.09.01.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 등기부상 '인수'로 기재된 임차권에도 불구하고, 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 의미로 해석될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

본 건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 복합적으로 분포되어 있습니다.

지하철 역세권이라는 이점 때문에 소규모 상업 및 업무 기능이 발달되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 현황

부산 동래구 지역은 지속적인 개발과 함께 오피스텔 수요가 꾸준한 편입니다.

본 건의 경우, 명륜역 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

본 건 북동측 인근에 유락여자중학교가 위치하고 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

노슬기 임차인의 경우, HUG 확약서 내용이 법적으로 유효하게 해석될 경우 인수 부담이 없을 수 있으나, 확약서 해석 및 이행과정에서 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

이현자 임차인의 경우, 전입일자가 향후 날짜이나 대항력이 없다고 기재되어 있어, 경매 진행 시점과의 관계에 따라 권리 변동 가능성을 검토해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 '인수'로 기재된 임차권과 HUG의 확약서 내용이 상충되어, 낙찰 후 인수 부담 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. HUG 확약서 해석 리스크

HUG 확약서의 법적 효력 및 구속력 범위에 따라 낙찰자의 보증금 인수 의무가 결정될 수 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 법률 검토 또는 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 및 교통

부산 지하철 1호선 명륜역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

주거 및 업무 시설 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄합니다.

7.2. 가격 경쟁력

최근 실거래가(12,000만원 ~ 13,000만원) 대비 감정가가 다소 높게 형성되었으나, HUG 확약서로 임차인 보증금 인수 부담이 해소될 경우 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

7.3. 리스크 해소 가능성

HUG 확약서 내용이 명확히 이행된다면, 복잡했던 임차인 관련 권리관계 리스크가 상당 부분 해소될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔로, 투자 가치가 잠재되어 있습니다.

다만, 임차인 노슬기 관련 HUG의 확약서 내용이 가장 중요한 변수로 작용하며, 이에 대한 법적 효력 및 해석이 낙찰 후 부담을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

확약서 내용이 원만히 이행된다는 전제 하에, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

최근 매매 실례: 130,000,000원 (2025.10), 120,000,000원 (2026.01)

평균 실거래가: 125,000,000원

HUG 확약서에 따라 임차인 노슬기의 보증금 160,000,000원은 인수하지 않는 것으로 가정합니다.

최근 실거래가 평균 수준에서 시장 상황 및 권리관계 해소 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 125,000,000원 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.