나이스옥션 법원경매 진주 2026타경123 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 107동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사천사남농공단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 8층 건물 107동 1층 108호, 108동 1층 103호, 4층 401호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-9호선)(저촉) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경123 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 107동 1층108호

용도: 아파트

감정가: 87,000,000원

토지면적: 52.20㎡ (약 15.8평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 곤OOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사천사남농공단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 8층 건물 107동 1층 108호로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 새시창 구조입니다.

* 이용상태: 본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체 지반이 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 동측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'에 대한 비고란이 '없음'으로 기재되어 있어, 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

* 등기부상 권리 분석:

* 소유권이전 (갑1): 주식회사동양주택 (2001-06-26)

* 근저당 (을7): 곤명농업협동조합 (2012-08-21, 금59,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑2): 국민건강보험공단 (2024-04-01) - 소멸 예정

* 임의경매 (갑3): 곤명농업협동조합 (2026-04-01, 103,214,903원) - 본건 경매개시

* 압류 (갑4): 진주세무서장 (2026-04-02) - 소멸 예정

* 등기부채권 총액: 59,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* (주의사항) 임대관계가 미상인 점은 확인이 필요하며, 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무를 반드시 추가로 확인해야 합니다. 다만, 본 건은 인수되는 보증금이 없으므로 명도상의 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 '사천사남농공단지' 인근에 자리하여 산업단지 종사자들을 배후로 하는 주거 수요가 존재할 것으로 보입니다.

* 주변에 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호하여 단지 내 및 지역 이동이 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 사천한주빌라트

* 주소: 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1

* 사용승인일: 1999년 4월 27일

* 단지 규모: 총 8개동, 468세대

* 면적 정보:

* 건물면적: 59.87㎡ (약 18.1평)

* 토지면적: 52.20㎡ (약 15.8평)

* (참고) 최근 실거래 정보상 해당 아파트 전용면적은 약 84.93㎡ (약 25.7평)으로 확인됩니다.

* 주차: 지상 3대, 지하 30대, 총 359대 (세대당 약 0.77대)

* 최고층: 8층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 관리사무소 연락처: 055-854-3944

* (외부 검색 정보) 사천시에는 관광지로는 사천 무지개 해안도로, 사천 바다 케이블카, 아라마루 아쿠아리움 등이 있으며, 다양한 숙박 시설(예: 호텔 마들렌)이 운영 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 준공 후 27년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 사천시 내에서 생활폐기물 소각장 건설을 둘러싼 논의와 일부 지역 주민들의 반대 의견이 있으며, 이는 향후 지역 개발 방향 및 환경 문제와 관련하여 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. (본건의 직접적인 영향 범위는 추가 확인 필요)

1.6. 투자 포인트

* 감정가 87,000,000원 대비 최근 실거래가가 10,500만원 ~ 12,300만원으로 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 사천사남농공단지 인근이라는 입지적 특성상 산업단지 종사자들의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 권리 분석이 비교적 깔끔하며, 인수할 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 현재 시세 대비 낮은 감정가로 경매에 나왔으며, 권리 관계가 명확하고 인수할 부담이 없어 투자 매력도가 높은 것으로 판단됩니다. 군사 보호 구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 거주 목적 또는 임대 수익을 고려한 투자에 적합할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 10,500만원 ~ 12,300만원 (전용면적 84.93㎡ 기준)

* 감정가: 8,700만원

본건은 감정가가 실거래가보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 적극적인 입찰을 통해 시세 차익을 확보하는 전략이 유효합니다. 최근 실거래가 평균(약 11,600만원) 및 최고가(12,300만원)를 참고하여, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.