나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10210 [1] 경상남도 사천시 이금동 488-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2026.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 사천시 이금동, 한국폴리텍대학 항공캠퍼스에서 북서측으로 직선거리 약400 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어는 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 접근이 가능하고, 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 점 등을 참작하여 검토해 보면 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 지반은 접면도로 및 인접지와 등고하고 단독주택부지로, 기호3은 세장형[細長型]의 토지로서 지목이 도로이고 현황도 도로부지로, 기호4는 약0.5m 폭으로 약60 m 길이가 북서에서 남동으로 길게 뻗어있는 세장형[細長型]의 토지로서 남동측으로 접면하고 있는 제시외 토지{488-10 대, 488-11 대} 및 본건 토지의 남서측 지적경계 부근에 위치하여 주택부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약5 미터 내외의 도로부지로 제공되고 있는 기호 2와 접하고, 이 도로는 배고개길과 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 기호3, 4는 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 방부목구조 약20 ㎡ 규모의 데크(기호ㄴ)가 소재하여 이것은 건물에 포함하여 평가하였고, 약30 ㎡ 규모 콘크리트구조 풀장(기호ㄷ)이 소재하고 있어 이것은 토지에 포함하여 평가하였으며, 마당정원에 식재되어 있는 모과나무, 동백나무, 향나무 등 수목과 잔디, 정원석 등도 토지에 포함하여 평가하였으므로 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2021.1.12 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약5 년 경과된 건물로서 외벽은 징크판넬, 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등 바닥은 장판지, 타일 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

1, 2층 단독주택 등 용도로 등재되어 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비 등 갖추고 있음

부합물 및 종물

종물 및 부합물로 `기호ㄱ‘ 이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실인 것으로 인근주민 등으로부터 탐문되고는 있으나 이해관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ'), 정원수, 정원석 각 매각 포함
-목록 3,4은 지분매각임
-데크(감정서상 'ㄴ')는 건물에 포함하여 평가하였고 풀장(감정서상 'ㄷ'), 정원수, 정원석은 각 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2026타경10210 (1)

소재지: 경상남도 사천시 이금동 488-2

용도: 단독주택

감정가: 508,055,300원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

2.2. 토지 정보

토지면적: 953.00㎡ (약 288.11평)

토지지분: 749.6565㎡ (약 226.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2.3. 건물 정보

건물면적: 208.26㎡ (약 62.99평)

건물지분: 208.26㎡ (약 62.99평)

건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 1월 12일

건축물 용도: 단독주택

건물 층수: 지하 0층, 지상 2층

2.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지지분/건물전체매각

특이사항: 지분매각, 일괄매각

주요 포함 사항: 제시외 건물(감정서상 'ㄱ'), 정원수, 정원석 각 매각 포함. 데크(감정서상 'ㄴ')는 건물에 포함하여 평가하였고 풀장(감정서상 'ㄷ'), 정원수, 정원석은 각 토지에 포함하여 평가함. 목록 3, 4 토지는 지분매각임.

3.

3.1. 입지조건

본건은 사천시 이금동 한국폴리텍대학 항공캠퍼스에서 북서측으로 약 400미터 지점에 위치하고 있음.

주변 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌지대로 전반적인 환경은 보통 수준임.

자동차 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 대체로 보통인 편임.

3.2. 이용 및 접근성

토지는 사다리형에 유사한 부정형의 토지(기호1)와 세장형의 도로부지(기호3), 그리고 주택부지로 이용되는 세장형의 토지(기호4)로 구성되어 있음.

건물은 2층 단독주택으로 이용 중이며, 2021년 1월 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당함.

건물 외벽은 징크판넬, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 샤시창호로 마감되어 있으며 현 상태는 보통 수준임.

급배수, 난방, 위생 설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있음.

접면 도로는 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로는 배고개길과 연결됨.

3.3. 토지이용계획

본건 토지(기호1, 3, 4)는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

4.

4.1. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 10일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을12)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리, 예를 들어 선순위 전세권, 저당권, 압류, 가압류 등은 소멸될 것으로 예상됨.

4.2. 등기부상 권리 현황

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 남신우 외 1명 (2013-05-28), 심주역 (2018-01-12), 배미주 (2021-02-10)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2021-02-10, 금480,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 압류: 진주세무서장 (2025-04-04) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2026-04-01, 금390,784,254원) - 매각으로 소멸

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 배미주 (2021-02-10)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2021-02-10, 금480,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 가압류: 롯데카드 (2025-04-15, 금5,316,452원) - 매각으로 소멸

* 압류: 사천시 (2025-10-01) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2026-04-01, 금390,784,254원) - 매각으로 소멸

4.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 25,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025년 12월 10일

확정일자: 2025년 12월 15일

배당신고일자: 2026년 6월 8일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

5.

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 이금동 지역은 농촌지대와 단독주택지가 혼재되어 있어 일반적인 상업시설보다는 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있음.

인근에 한국폴리텍대학 항공캠퍼스가 소재하는 점은 학생 및 교직원을 대상으로 한 일부 소규모 상권 형성 가능성을 시사하나, 전반적으로 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아님.

6.

6.1. 생활 편의 시설

주변 편의시설 정보는 제한적이나, 인근 버스정류장 소재로 기본적인 대중교통 이용은 가능함.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 인근 시가지로 나가야 할 가능성이 높음.

7.

7.1. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 토지 지분매각이 포함되어 있어, 전체 부동산의 소유권을 취득하는 것이 아님. 공동 소유자 간의 이용, 관리, 처분 등에 있어 협의가 필요하며, 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

제시외 물건 포함: 평가서에 포함된 데크, 풀장, 정원수, 정원석 등 제시외 물건의 처리 및 관리 방안을 고려해야 함.

건물 공실: 현재 건물이 공실 상태인 것으로 파악되며, 임대차 관계 확인에 어려움이 있었던 점을 미루어 볼 때, 재임대 시 공실 위험 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있음.

부동산 이용 계획 제한: 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 있어 제한이 따를 수 있음.

8.

8.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 단독주택으로, 주거 환경이 양호한 농촌지대에 위치하고 있음.

그러나 토지 지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소로 작용함. 이는 부동산 전체 가치 대비 낮은 가격으로 취득할 기회를 제공할 수도 있으나, 소유권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있음을 유의해야 함.

또한, 제시외 물건 포함 및 현 공실 상태 등은 추가적인 고려 사항임.

9.

9.1. 투자 포인트

신축 단독주택: 2021년에 사용승인을 받은 비교적 연식이 짧은 건물임.

지분매각을 통한 저가 취득 가능성: 지분매각 특성상 전체 소유권 매각보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있음.

주거 환경: 조용한 농촌지대에 위치하여 전원생활을 희망하는 수요층에게 어필할 수 있음.

10.

10.1. 예상 입찰가 산정

본건은 지분매각으로 인해 전체 부동산 가치를 온전히 취득하지 못하므로, 일반적인 단독주택 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요함.

제시된 감정가는 508,055,300원이나, 지분 매각이라는 점과 현 시세에 대한 객관적인 비교 데이터가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있음.

투자자는 해당 지분에 대한 적정 가치를 면밀히 산정하고, 공동 소유자들과의 관계, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 구도를 보며 신중하게 결정하는 것을 권고함. (예상 범위: 약 3억 5천만원 ~ 4억 5백만원)

이는 실제 시장 조사 및 전문가의 추가 분석을 통해 확정되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.